Gli affitti in nero possono essere davvero pericolosi se si decide di avviarne uno senza conoscere bene la legge. È per questo che vanno ben chiariti gli aspetti legali nonché i rischi che si corrono se non vengono rispettate le procedure previste.

Quando vi è un affitto in nero gli svantaggi possono essere molteplici. Infatti il locatore non può avanzare diritti sull’immobile. Ma in pericolo non sono solo i diritti del locatore. Entrambi i soggetti rischiano di incorrere in sanzioni ben più gravi che possono figurare in una cartella esattoriale dovuta alla mancata registrazione di un contratto di affitto. In questo caso saranno entrambi i soggetti a dover pagare le relative sanzioni. Prima di chiarificare questi aspetti però, è bene concentrarsi sulle caratteristiche peculiari del contratto di affitto e poi sui rischi.

Le forme del contratto di affitto
Quando si decide di stipulare un contratto di affitto è bene sapere che esistono diverse tipologie che possono venire incontro a tutte le esigenze di ogni singolo soggetto. Avremo quindi, ilcontratto ordinario a canone libero detto anche quattro più quattro, contratto transitoriocontratto transitorio per studenticontratto in comodato d’uso e contratto di locazione a canone concordato.

Cosa succede se vi sono pagamenti a nero per il canone di affitto?
Gli affitti in nero sono una vera piaga per il fisco. Per poter contrastare il fenomeno, è stato necessario fare degli interventi legislativi rivolti al conduttore e al locatore. Questi infatti, risultano entrambi responsabili per evasione fiscale. Vediamo i casi previsti dalla legge.
Se vi è un accordo sull’aumento del canone superiore a quanto viene stipulato in contratto, l’autorità giudiziaria può richiedere la restituzione dell’immobile locato, la restituzione delle somme versate non dichiarate e che la locazione ritorni a livelli di conformità previsti dal contratto stesso.
Vi è poi un altro caso dove il locatore non ha volutamente registrato il contratto entro i termini previsti. In questo caso si può prevedere un’azione verso l’autorità giudiziaria che richieda la registrazione del contratto e il pagamento della sanzione relativa a questa violazione.
Gli affitti in nero si considerano tali quando non vi è stata registrazione dopo la stipula, che di regola dovrà essere effettuata entro trenta giorni. Se si verifica questa irregolarità vi sono delle conseguenze da risolvere con il fisco. In primo luogo consideriamo la registrazione non avvenuta come una vera e propria evasione fiscale che prevede delle sanzioni ben precise. La prima riguarda la mancata indicazione del canone di affitto in sede di dichiarazione dei redditi. La sanzione può essere calcolata seguendo le percentuali che vanno dal 60% fino al 120% dell’imposta evasa.
Quando la sanzione viene calcolata seguendo le percentuali che vanno dal 90% fino a 180% si ritiene che la dichiarazione del canone sia stata fatta ma indicando una cifra inferiore a quella effettiva. Si parla in questo caso di dichiarazione infedele.
Se stiamo parlando di un immobile che abbia uso abitativo, tutte le sanzioni si ritengono raddoppiate.

Affitto in nero, quali sono le sanzioni civili
Quando il contratto di affitto non viene registrato, vi è la nullità della scrittura privata e quindi si intende che il contratto non sia mai stato stipulato. Le conseguenze che ne derivano sono diverse. Non sarà possibile richiedere una procedura di sfratto o di decreto ingiuntivo qualora non siano state pagate delle sanzioni.
Ricordiamo che le sanzioni civili non prevedono la sanatoria. Per cui quando scadono i trenta giorni previsti per la registrazione, la locazione è considerata nulla. In questo caso bisognerà firmare un nuovo contratto di affitto e procedere alla registrazione.
Se la registrazione viene fatta in ritardo, sarà necessario solo ridefinire i rapporti con il fisco e stipularne uno nuovo.
Se si parla di registrazione tardiva, con un termine di un anno, le parti potranno procedere per il ravvedimento operoso che riduce le sanzioni in base al tempo trascorso, calcolando delle percentuali sanzionatorie ben precise. La registrazione tardiva prevede delle opzioni che vanno dai trenta giorni di ritardo, fino a due anni.

I rischi per il proprietario dell’immobile
I rischi previsti per il proprietario dell’immobile sono di tipo civile e fiscale.
Quando parliamo di rischi fiscali, consideriamo l’evasione come reato. Per cui, il locatario può ricevere una richiesta di pagamento e successivamente una cartella esattoriale che richiede il pagamento dell’imposta di registro. Le sanzioni ovviamente verranno calcolate in base a delle percentuali specifiche che vanno dal 60 al 120% dell’imposta evasa, se non vi è indicazione in dichiarazione dei redditi per canoni di affitto che superano duecento euro. Mentre, se la percentuale sarà del 90 fino al 180% il canone non sarà stato dichiarato nella sua interezza ma in misura inferiore di quella effettiva. Si parlerà in questo caso, di dichiarazione infedele.
Tutte queste sanzioni potranno essere riviste se si provvede al ravvedimento operoso.

Affitti in nero, le conseguenze civili
Quando il contratto di affitto non viene registrato, questo viene considerato nullo e quindi vi sono delle conseguenze di tipo processuale e sostanziale.
La conseguenza processuale riguarderà la procedura di sfratto e il decreto ingiuntivo. Queste non potranno essere eseguite dal proprietario dell’immobile. La conseguenza sostanziale invece, riguarda gli accordi. Se il contratto è nullo, anche gli accordi conclusi in seguito lo sono. Per cui il conduttore potrà non pagare i canoni arretrati di affitto e in più potrà chiedere la restituzione di ciò che avrà versato precedentemente. Se vi è poi un aumento di affitto a nero, il conduttore potrà rifiutarsi di pagare la parte non dichiarata e versare solo ciò che è scritto in contratto. Nessuna conseguenza in questo caso è a lui imputabile.

Cosa rischia l’inquilino se vi è un affitto in nero?
Le conseguenze previste per l’inquilino riguardano l’aspetto fiscale. Se non vi è registrazione del contratto di affitto, anche il conduttore dovrà rispondere fiscalmente delle sanzioni. I responsabili in solido sono sia il proprietario dell’immobile che l’inquilino. Per cui se uno dei due non paga, il versamento del denaro viene richiesto all’altra parte.

Fonte: Il Messaggero Casa

19/07/2018