Cassazione Civile, sez. II, ordinanza 23/08/2017 n° 20288

L’azione accertamento negativo tendente a far valere l’inesistenza del diritto di sopraelevare, ottenendo la demolizione dell’opera che non rispetti il presupposto normativo della stabilità dell’edificio può essere esercitata senza limiti di tempo.

E’ quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 20228 depositata il 23 agosto scorso.

La pronuncia costituisce, innanzitutto, l’occasione per “tracciare” un quadro della normativa vigente.

L’art. 1127, comma I c.c. attribuisce al proprietario esclusivo dell’ultimo piano (o del lastrico solare) la possibilità di sopraelevare, realizzando, quindi, una nuova opera oltre l’ultimo piano. A “mitigare” tale facoltà vi sono:

  • sia il diritto degli altri condomini di opporsi alla sopraelevazione “se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria e la luce dei piani sottostanti”, previsto dal terzo comma della medesima disposizione codicistica;
  • sia l’obbligo in capo a chi sopraeleva, sancito dal successivo quarto comma, di corrispondere una indennità agli altri proprietari, nonché l’obbligo di ricostruire il lastrico solare.

Il secondo comma dell’art. 1127 c.c. ha, inoltre, statuito che la sopraelevazione sia, in ogni caso, inammissibile qualora “le condizioni statiche dell’edificio non la consentano”.

I condomini dei piani sottostanti possono, dunque, opporsi ad una opera che alteri il decoro dell’edificio condominiale o ne pregiudichi la stabilità. Il relativo diritto può essere esercitato anche dopo l’effettiva realizzazione dell’opera stessa agendo nei confronti del proprietario dell’ultimo piano per ottenere la condanna di quest’ultimo alla riduzione in pristino dei luoghi (oltre che al risarcimento dei danni).

In tale quadro normativo è, più volte, sorto il problema della sussistenza o meno di un termine prescrizionale entro il quale il sopra citato diritto all’opposizione possa, e debba, essere esercitato. In altre parole: una volta eseguita la sopraelevazione gli altri condomini posso opporsi sine die?

Nel caso in esame il proprietario dell’ultimo piano condannato (in primo e secondo grado) alla demolizione della sopraelevazione aveva adito la Suprema Corte adducendo, tra l’altro, proprio la prescrizione del diritto degli altri condomini alla restitutio in integrum.

La pronuncia in commento, uniformandosi alla precedente giurisprudenza in materia, ha rimarcato la necessità di operare una distinzione tra sopraelevazione che comprometta la staticità dell’edificio e sopraelevazione che ne pregiudichi unicamente il decoro.

Già in passato la Corte di Cassazione aveva chiarito che il diritto dei condomini a non vedere turbato il profilo architettonico dello stabile incontrasse un preciso limite temporale, non potendo essere esercitato oltre il termine (ventennale) entro il quale il proprietario dell’ultimo piano matura il diritto a mantenere la nuova opera. In tale caso, infatti, “il diritto reale ad opporsi concretandosi in una limitazione del diritto di proprietà altrui, non può che estinguersi, al pari delle servitù, per prescrizione ventennale in caso di mancato esercizio e, di contro, non possono non essere salvi gli effetti dell’usucapione in conseguenza del possesso dell’immobile” (Cass. civ. n. 17035 del 2012).

Diverso il discorso nel caso di sopraelevazione non consentita dalla condizioni statiche dell’edificio.

Con la pronuncia n. 20288 del 2017 la Corte di Cassazione ha ribadito che nella eventualità da ultimo richiamata “è, invece, imprescrittibile l’azione di accertamento negativo tendente a far valere l’inesistenza del diritto di sopraelevare, mancando un presupposto della sua stessa esistenza”.

L’azione volta ad ottenere la demolizione dell’opera che non rispetti il presupposto normativo della stabilità dell’edificio può, dunque, essere esercitata senza limiti di tempo.

In tale ipotesi, infatti, l’azione non è volta a limitare un diritto in sé esistente, bensì proprio a farne valere l’inesistenza per insussistenza di un requisito previsto ex lege.

Orbene, nel caso sottoposto al vaglio degli Eremellini, la Consulenza Tecnica d’Ufficio svolta in primo grado aveva appurato che la sopraelevazione “avesse inciso sui carichi permanenti e sui sovraccarichi accidentali dell’edificio con conseguente pregiudizio statico”.

La Suprema Corte, sulla scorta delle considerazioni che precedono, aveva, quindi, rigettato l’eccezione di prescrizione sollevata dal proprietario dell’ultimo piano stante l’imprescrittibilità, nei casi quali quello in esame, del diritto ad ottere la restitutio in integrum.

Fonte: Altalex di Avv. Lara Bargna

21/09/2017