Da qualche anno sono aumentate le attenzioni che dobbiamo avere quando decidiamo di mettere in vendita un immobile.

Oggi parliamo di due aspetti la conformità urbanistica e la conformità catastale che spesso si tende a confondere in un’unica questione mentre invece sono due fasi ambedue importanti ma ben distinte che il venditore dovrà tenere presenti nel predisporre la documentazione necessaria al riguardo.

CHE COS’E’ LA CONFORMITÀ URBANISTICA ( C.U.)

La C.U. è la concordanza tra lo stato di fatto dell’immobile e i titoli abitativi con cui il Comune ha autorizzato la costruzione ed eventuali successivi interventi di ampliamento o ristrutturazione.

I titoli sono la iniziale licenza edilizia , che a seconda degli anni in cui è stata rilasciata si può chiamare anche concessione o permesso di costruire, la concessione in sanatoria cioè la domanda di regolarizzazione di abusi edilizi il cui iter è stato portato a compimento e per gli interventi minori DIA, SCIA, CILA.

Tutti questi permessi (titoli) sono reperibili non al Catasto ma, diversamente da quanto molti pensano, presso i vari uffici tecnici del Comune. Tutto  ciò che è registrato al Catasto serve ai fini fiscali ma non ha valore probatorio, non prova cioè la regolarità edilizia di un immobile. Per verificare quindi la presenza di un abuso edilizio bisogna trovare i titoli abilitativi presso il Comune e mai al Catasto.

E’ importante precisare che la responsabilità riguardo la C.U. è solamente del venditore non del notaio che recepisce la dichiarazione della parte venditrice e neanche della agenzia immobiliare.

La responsabilità del venditore rimane fino alla compravendita e questo significa che eventuali abusi o difformità non segnalate in fase di acquisto vengono ereditate dal nuovo acquirente come se lui stesso le avesse compiute dopo il rogito.

CHE COS’E’ LA CONFORMITÀ CATASTALE ( C.C. )

A seguito di una legge abbastanza recente la L.122/2010 un atto di compravendita deve contenere, pena la nullità, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e  la dichiarazione di parte, relativa alla conformità allo stato di fatto, dei dati catastali cioè delle planimetrie compreso l’allineamento alle giuste intestazioni (nominativi, codici fiscali, quote di diritto) e dei dati identificativi catastali (foglio, particella, subalterno etc), incluse quelle denunce di variazione già eseguite ma non ancora inserite nell’archivio informatizzato delle Agenzia delle Entrate, dichiarazione che può essere sostituita da un attestazione di conformità rilasciato da un tecnico abilitato.

Qual è lo scopo della legge? Ricordiamo che l’Agenzia delle Entrate -ufficio del Territorio-Catasto  riporta i dati e le informazioni ricavate dai suoi registri e che vengono utilizzati dall’Erario e dal Comune ai fini fiscali.

Questi dati depositati erano e sono spesso non aggiornati, incompleti e/o inesatti. Lo scopo della legge è quindi quello di contribuire ad aggiornare questi dati e fare emergere rendite catastali adeguate allo stato di fatto di fatto degli immobili,

Anche per questa seconda conformità il notaio non ha responsabilità perché deve solo recepire le disposizioni di parte.

Riepilogando quindi :

LA CONFORMITA URBANISTICA ( C.U.): il referente è il Comune e i suoi uffici

LA CONFORMITÀ CATASTALE ( C.C. ): il referente è l’Agenzia del Territorio ( Catasto )

Se tutto questo da una parte complica un poco l’iter necessario a mettere in vendita un immobile

dall’altra garantisce e mette al sicuro le parti in ordine ad un acquisto sicuro e privo di possibili.

Nel caso di maggiori delucidazioni e chiarimenti nonché richieste di interventi professionali potete scrivere all’indirizzo email info@consulenzaimmobiliareroma.it e verrete contattati dai professionisti del nostro sito.

Fonte: Redazione

20/06/2018