Il certificato di abitabilità, attualmente sostituito come vedremo dalla segnalazione di agibilità, è diventata negli ultimi tempi oggetto di dispute dottrinarie e di incertezze da parte degli addetti ai lavori.

Prima di tutto che cos’è l’abitabilità ? E un documento che attesta il rispetto di alcuni requisiti di salubrità, igiene sicurezza di un immobile. E’ stato introdotto tramite alcuni articoli del Testo unico delle leggi sanitarie con un decreto del 1934 ed ha assunto negli ultimi anni una importanza sempre maggiore. Un tempo si parlava di abitabilità relativamente agli immobili di civile abitazione e agibilità per tutti gli altri casi ma dal 2001 ( D.P.R. 38/2001) questa distinzione è venuta meno e ora si parla per tutti gli immobili di agibilità.

Bisogna precisare subito che l’abitabilità non è un certificato la cui mancanza possa portare ad una invalidità (sub specie di nullità) di un atto di compravendita e anzi negli anni passati in  un gran numero di compravendite  l’abitabilità era assente e questo non aveva mai costituito una difficoltà a compravendere un immobile. Nella nostra città si trovano spesso immobili, sia costruiti prima che dopo il 1934, che non hanno mai avuto l’abitabilità; nel centro storico per esempio un gran numero di edifici ne sono da sempre sprovvisti e inoltre bisogna considerare che fino al 2016, questo certificato non poteva essere richiesto per un singolo appartamento ma solo dall’intero condominio e spesso il condominio non aveva interesse a affrontare le spese necessarie a richiederlo.  Due novità hanno di recente messo sotto i riflettori la questione abitabilità.

In primo luogo dal 2016 , con il D.Igs 222/2016 il certificato di abitabilità non esiste più e viene sostituito, in presenza dei requisiti necessari,  dalla “ segnalazione di agibilità” a cura di un tecnico incaricato anche per un singolo appartamento ( oppure a cura del direttore dei lavori per le nuove costruzioni) rendendo quindi tutta la procedura più celere e snella.

La seconda novità che ha messo in allarme venditori, agenzie immobiliari e notai, è una sentenza della corte di Cassazione, la n. 2294 del 2017.

Questa sentenza pronunciandosi su un caso di vendita di un immobile sprovvisto di abitabilità , configura una ipotesi ( valida sia per la sola mancanza del certificato di abitabilità ma in presenza delle condizioni per ottenerla sia per la mancanza delle condizioni per ottenerla ) di consegna aliud pro alio (cioè consegna di una cosa diversa da quella pattuita) e di conseguenza parla di una legittimità, da parte dell’acquirente, di una domanda sia di risoluzione del contratto, che di risarcimento del danno. La sentenza in questione definisce incommerciabile un bene sprovvisto di abitabilità ed ha gettato per qualche settimana comprensibilmente nel panico gli addetti ai lavori perché sembrava precludere la possibilità di mettere sul mercato una gran quantità di immobili.

La questione è passata al vaglio di analisi puntuali ( tra tutte v. notariato n.3/ 72017 ) che ne hanno precisato meglio i principi ispiratori.

In sintesi partendo dalla distinzione , bizantina agli occhi di un comune cittadino non abituato alle terminologie giuridiche, tra incommerciabilità economica ( il nostro caso in questione) e incommerciabilità giuridica ( che precluderebbe la compravendita) sembra ormai accertato  che un bene sprovvisto di agibilità possa essere liberamente venduto a condizione che la parte acquirente sia stata informata della sua mancanza sin dall’inizio della trattativa.

Questo sia nell’ipotesi in cui sussistano le condizioni per ottenere l’abitabilità ma l’immobile ne sia al momento sprovvisto sia nel caso in cui l’appartamento non abbia le caratteristiche per poterla ottenere, per esempio nel caso di un soppalco su cui si è ottenuta una concessione in sanatoria ma per il quale non sia possibile ottenere l’abitabilità per la mancanza di un requisito inderogabile, quale per es. l’altezza minima a 2,40 mt.

In presenza di immobili sprovvisti di abitabilità, sarà indispensabile avvertire sin dall’inizio della trattativa la parte venditrice facendo inserire in sede di redazione dell’atto di compravendita un espresso esonero da parte dell’acquirente non essendo sufficiente la clausola dove si afferma “ che il bene è trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”.

Per avere maggiori delucidazioni potete inviare una richiesta tramite la nostra mail info@consulenzaimmobiliareroma.it .

Fonte: Redazione