La casa non è riuscita a battere l’inflazione degli ultimi 25 anni, soprattutto a causa dell’ultima lunga crisi seguita al boom dei primi anni Duemila, ma anche a causa della forte contrazione dei valori durante gli anni 90. È quanto emerge da un’elaborazione di Scenari Immobiliari, presentata in occasione dell’annuncio del 25° Forum in programma il 15 e 16 settembre a Santa Margherita Ligure (Forum che, secondo gli organizzatori, ha visto nel corso degli anni la partecipazione di 2.800 persone per 500 relatori in totale).

In termini nominali, infatti, i prezzi hanno registrato una performance positiva del 37,6% dal 2013 ad oggi con un progresso più accentuato su Roma (+48,4%) e Milano (+43,5%). Tuttavia, considerando l’inflazione, i valori sono scesi del 14,7% a livello italiano, dell’8,2% a Roma e dell’11,2% a Milano.
«I prezzi reali mostrano una curva in salita fino al 1992 – notano da Scenari Immobiliari – mentre dal 1993 cominciano a scendere fino al 1998, quando si attestano a una media nazionale di 1.588 euro al metro quadro, contro i 2.149 euro del 1992. Le compravendite, invece, iniziano ad aumentare dopo alcuni anni di stabilità, prima in maniera modesta tra il ’96 e il ’99, poi in modo sempre crescente nel nuovo millennio».

Il calo dei prezzi che si verifica nel 2008, ricorda la nota, «è stato causato principalmente dal crollo del mercato immobiliare degli Usa e dal fallimento delle saving banks, che hanno affossato i mercati europei, non ultimo quello italiano. In questo frangente critico si è quasi arrivati a toccare i livelli raggiunti durante il precedente periodo di decremento».
Si possono in sostanza distinguere quattro fasi del mercato residenziale per i prezzi medi reali: contrazione: tra il 1993 e il 1999 (-19,2%); crescita dal 2000 al 2007 (+32,6%); calo nel periodo di crisi tra il 2008 e il 2015 (-24,1%) e una nuova fase moderatamente espansiva che sembra oggi all’inizio (con tutte le incognite del caso). I prezzi medi reali in Italia, infatti, continuano ancora il calo, «ma ad una velocità decisamente frenata»: se nel 2016 la variazione annuale dei prezzi medi nominali, secondo Scenari, «si attesta allo 0,5% in meno dal 2015», nel 2017 invece «si stima una lieve ripresa (tra lo 0,3 e lo 0,8% rispetto al 2016)».

Roma e Milano fanno eccezione anche in tempi di recessione. Queste due città, infatti, registrano un andamento dei prezzi nettamente superiore alla media italiana con la fase di contrazione dei prezzi che «si è arrestata nel 2015, anticipando la tendenza del mercato». Nel 2017 i prezzi medi nominali sono in aumento del 48,4% a Roma dal 1993 e del 43,5% a Milano nel semicentro, mentre la media italiana si attesta sul 37% in più dal 1993: «le curve di andamento di Roma e Milano seguono quella nazionale, ma a dieci punti di distanza circa in media: la guardano dall’alto».

Anche per ciò che riguarda i prezzi reali le due città italiane mostrano di tenere un andamento migliore di quello italiano: «solo il centro di Milano vede un aumento del 9% rispetto a 25 anni fa, ma il suo semicentro, così come quello romano, mostrano un calo dei prezzi medi reali rispettivamente dell’8 e dell’11%».

L’unica a crescere nel real estate, quasi paradossalmente, sembra essere stata la figura dell’agente immobiliare che vede i professionisti passare da 22mila a 50mila a fronte di un progresso più contenuto del numero delle transazioni, passate da 502 a 560mila.

fonte: Casa 24 Il sole 24 ore
di E.Sg. 09/05/2017