Il Condominio può imporre il divieto solo se questo è contenuto nel regolamento trascritto all’Agenzia delle Entrate

Diventa più facile aprire un bed and breakfast nell’edificio condominiale. Chi compra l’appartamento e vuole destinarlo ad esempio a casa vacanze non può vederselo proibire dal regolamento condominiale, che pure all’epoca è stato approvato all’unanimità, se quest’ultimo non risulta trascritto all’Agenzia delle entrate, nei registri immobiliari: nella relativa nota devono essere indicate in modo specifico le clausole che mettono i paletti. Il tutto, beninteso, a meno che chi ha acquistato l’immobile non abbia potuto prendere conoscenza dei divieti del regolamento direttamente dal contratto di compravendita. Lo stabilisce la Cassazione civile con la sentenza 21024/16, pubblicata dalla seconda sezione. Nello stesso senso favorevole alle imprese sono intervenute altre recenti pronunce del tribunale di Roma. 
 
Accolto il ricorso
 
È accolto il ricorso del titolare dell’immobile contro il regolamento condominiale che proibiva il b&b: lo stop al divieto vale anche per affittacamere, pensioni o alberghi. E ciò perché l’off-limits alla casa-vacanze o al bed and breakfast in condominio non è un limite all’estensione del diritto di proprietà ma al suo stesso esercizio: dunque, dal punto di vista del diritto, il divieto non costituisce  un’obbligazione sulla cosa ma una servitù, per quanto atipica, cioè un vero e proprio peso imposto sull’immobile, che deve seguire le relative regole con la trascrizione del regolamento ai sensi degli articoli 2659, primo comma numero 2, e 2665 del codice civile. Non basta, insomma, un rinvio generico al regolamento condominiale. 
 
Senza permesso

Per bloccare la casa-vacanze o il b&b nel palazzo non è sufficiente che il regolamento imponga di destinare le unità dell’immobile soltanto ad abitazione o studio professionale e ufficio. La pronuncia della Suprema corte, infatti, s’innesta sulla falsariga di una precedente sentenza, la 24707/14, secondo cui trasformare l’appartamento a bed and breakfast non significa utilizzarlo in modo diverso da un’abitazione: è il regolamento 16/2008 della Regione Lazio, all’articolo 2 lettera a), a chiarire che «l’utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici». E la stessa Corte costituzionale ha spiegato nella sentenza 369/08 che l’apertura del b&b nel fabbricato non richiede l’approvazione degli altri condomini. Per la Cassazione, poi, l’attività ricettiva nel palazzo di per sé non danneggia i residenti: bisogna dimostrarlo, spiega la sentenza 24707/14.
 
Patti chiari

Non è l’assemblea condominiale, quindi, a poter impedire con una semplice delibera l’apertura della casa-vacanze nell’edificio: l’adunanza ha solo i poteri fissati in modo tassativo dal codice civile. E soprattutto il divieto nel regolamento condominiale deve essere esplicito. Lo stabilisce la sentenza 4419/16, pubblicata dalla quinta sezione civile del tribunale di Roma. Se la fonte regolamentare proibisce l’esercizio di «case alloggio» nel fabbricato, il b&b può aprire lo stesso perché il divieto deve intendersi valido solo per le strutture per il ricovero di anziani, disabili e minori e non anche per i locali destinati ad accogliere i turisti; quando invece il regolamento proibisce l’attività di «affittacamere» allora il divieto vale anche per il bed & breakfast.
 
B&b assimilato alle abitazioni
 
Non altrettanto può dirsi per i paletti messi contro alberghi o pensioni: l’attività svolta dal b&b, infatti, differisce in modo radicale da quella dell’hotel perché ha carattere saltuario e capacità ricettiva limitata che non turbano la tranquillità degli altri condomini. Lo chiarisce la sentenza 18303/15, pubblicata dal tribunale di Roma. Il fatto che la casa-vacanze sia assimilata alle abitazioni, poi, rende inutile per il condominio invocare il regolamento che blocca tutte le attività contrarie all’igiene e alla decenza. E se il b&b ha operato per qualche mese senza permesso o senza la comunicazione all’amministratore può andare incontro a sanzioni amministrative, ma non per questo l’esercizio diventa illegittimo.
 
E spuntano perfino le pizzerie
 
Via libera all’appartamento che diventa pizzeria. Possibile? Sì, grazie alla scala interna che lo collega al piano terra dove già opera il locale pubblico. E ciò nonostante il regolamento condominiale, perché quando si tratta di limitare il diritto di proprietà il divieto per gli immobili al primo piano non può essere desunto dai paletti posti alle attività nei cantinati, che peraltro lasciano ampie facoltà: lo stop va imposto in modo esplicito. Lo stabilisce la Cassazione con la sentenza 21307/16.

 

Di Vincenzo Malatesta

Fonte: Messaggero Casa – 14 Novembre 2016