Pochi ma inderogabili limiti per le opere nella singola proprietà 

Non sempre risulta facile capire quali interventi possano essere realizzati liberamente e quali necessitino dell’assenso dell’assemblea condominiale. L’approfondimento di questa settimana è dedicato alle riparazioni e alle innovazioni nelle singole unità immobiliari e nelle parti comuni, in modo da offrire ai lettori utili consigli per comprendere le regole e le eccezioni da applicare in questa delicata materia.

Lavori dentro casa
In generale, chiunque può compiere all’interno della propria unità immobiliare i lavori che ritiene più utili per il miglior godimento della proprietà esclusiva, senza richiedere preventivi assensi ai condomini. Questo principio generale trova alcuni limiti dettati dall’art. 1122 c.c., per cui nella propria unità immobiliare ovvero nelle parti destinate normalmente all’uso comune, che siano state destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno al condominio ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso deve essere trasmessa preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. Un’altra limitazione può derivare dal regolamento condominiale di natura contrattuale quando introduce pesi o vieta di compiere determinati interventi nelle proprietà individuali.

Interpretazione dell’art. 1122 c.c.
Si è molto discusso sulla corretta interpretazione dell’ultimo comma dell’art. 1122 c.c. secondo cui “in ogni caso” il condomino dovrebbe dare preventiva notizia all’amministratore dei lavori da compiere all’interno della propria casa. L’interpretazione più attendibile è quella di far rientrare nell’ambito dell’obbligo di comunicazione soltanto i lavori che potrebbero pregiudicare stabilità e decoro dell’edificio e non qualsiasi intervento.

Lavori sulle parti comuni
I lavori sulle parti comuni devono essere approvati dall’assemblea, secondo le maggioranze stabilite dal codice civile. Le maggioranze variano in relazione alla natura dei lavori da compiere. I lavori possono essere di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Innovazioni agevolate
Deve essere seguita una particolare disciplina per le innovazioni agevolate. Rientrano in questa categoria: l’eliminazione delle barriere architettoniche, l’installazione di antenne satellitari, la costruzione di parcheggi, l’installazione di reti in fibra ottica, gli impianti di videosorveglianza ed in genere le opere e gli interventi diretti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici. Tali interventi godono di uno specifico trattamento normativo e per la loro approvazione è richiesto il quorum della maggioranza degli intervenuti rappresentanti 500/1000. Un numero di voti pari ad almeno 334/1000 è invece richiesto per gli interventi di contenimento del consumo energetico certificato e per la produzione certificata di energia da fonti rinnovabili. L’amministratore deve convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta di innovazioni.

Singolo uso di una parte comune
A mente dell’art. 1102 c.c., ciascun condomino può servirsi singolarmente di una parte condominiale, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca ad altri partecipanti di farne parimenti uso. A questo scopo può addirittura apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per migliorare l’utilizzo proprio della cosa comune. Nessun condomino può però danneggiare gli altri condomini.

di Giuseppe Spoto
Fonte:  Messaggero  16/03/2015