Contrasti giurisprudenziali nel caso di “proprietà esclusiva”

L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla responsabilità dei danni da infiltrazione proveniente dal lastrico solare, in relazione al contrasto giurisprudenziale che si è venuto a creare in materia e che rimane in attesa di essere sciolto dalle sezioni unite della Cassazione.

Lastrico solare
Si definisce lastrico solare la superficie terminale dell’edificio, con funzione di copertura e protezione che può essere adibito ad usi diversi. Non deve essere confuso con la terrazza a livello, cioè con la superficie destinata non a coprire la verticale dell’edificio sottostante, ma a fungere da mera proiezione dell’appartamento cui è collegata. Ciò però non significa che la stessa funzione di lastrico solare non possa essere svolta da una terrazza a livello, quando questa copra i piani sottostanti. Il lastrico solare può essere di proprietà comune oppure destinato all’uso esclusivo di un solo condomino. In quest’ultima ipotesi, il proprietario esclusivo può apportare al lastrico solare tutte le modifiche richieste per una migliore fruizione, purché non pregiudichi la funzione di copertura e purché tali modifiche non comportino danni o altri limiti a carico degli altri condomini.

Responsabilità del condominio
Secondo un primo orientamento, l’obbligo di provvedere alla riparazione o ricostruzione del lastrico solare spetta a tutti i condomini, a prescindere dalla circostanza che il terrazzo appartenga o meno in proprietà esclusiva ad un condomino, in quanto assolve alla funzione di copertura dell’intero edificio.
Lastrico solare di proprietà esclusiva
Più complessa è l’ipotesi della responsabilità per infiltrazioni del lastrico solare qualora esso sia proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio. Con ordinanza 13 giugno 2014, n. 13526 la seconda sezione civile ha rimesso al primo presidente della Corte di Cassazione gli atti di una causa relativa al risarcimento dei danni causati ad un appartamento da infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva ravvisando un contrasto giurisprudenziale da sciogliere.

Responsabilità del proprietario
Fino all’esordio dei primi contrasti giurisprudenziali in merito, l’interpretazione più accreditata era che le spese occorrenti alla riparazione a la ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo di un condomino andassero suddivise, salvo diverso accordo, seguendo il criterio dettato dall’art. 1126 c.c.: un terzo a carico del proprietario esclusivo e i restanti due terzi a carico dei condomini alle cui unità immobiliari il lastrico serve da copertura, in proporzione ai millesimi di proprietà. Secondo un altro orientamento giurisprudenziale, si deve invece applicare l’art. 2051 c.c. sulla responsabilità per cose in custodia. Si tratterebbe quindi di una obbligazione posta dal legislatore a carico del condomino o dei condomini che hanno la custodia e su cui quindi grava l’onere di provvedere alla manutenzione. Rimaniamo in attesa che le sezioni unite sciolgano il contrasto giurisprudenziale su questo punto.

Riparazione e ricostruzione
Il codice civile parla di riparazione o di ricostruzione del lastrico solare. Con riparazione intendiamo gli interventi di manutenzione, mentre il significato del termine ricostruzione è più ampio e ricomprende gli interventi che incidono sugli elementi strutturali del lastrico compresa l’eventuale impermeabilizzazione se inesistente.

di Giuseppe Spoto
Fonte: Messaggero casa 24/11/2014