Tutte le novità contenute nel decreto “Sblocca Italia”   

L’articolo 23 introduce nell’ordinamento la nuova formula contrattuale: all’affittuario scomputati i canoni pagati in tutto o in parte

In tempo di crisi l’investimento immobiliare rimane il più sicuro e duraturo: tuttavia le difficoltà di accesso al credito hanno determinato negli ultimi anni una drastica diminuzione delle compravendite. Per stimolare la ripresa del mercato immobiliare, un segnale arriva dal Governo, che con il decreto Sblocca Italia all’art. 23 introduce nell’ordinamento la nuova formula contrattuale del “rent to buy”, un’operazione unitaria che assicura a chi ha intenzione di acquistare un immobile, la possibilità di goderne subito su pagamento di un canone periodico, e di posticipare l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo, dal quale vengono scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza. La norma definisce le tutele previste per le parti contraenti, rimuovendo alcuni ostacoli alla diffusione di questi schemi contrattuali, finora privi di disciplina e quindi di una tutela giuridica, specie se attuati mediante atti non trascritti nei Registri Immobiliari, e recepisce le proposte presentate al Legislatore dal Notariato le quali prevedevano di intervenire sia sul piano tributario sia sotto il profilo civilistico.

Vantaggi per chi compra: 
Godimento dell’immobile senza corrispondere fin da subito l’intero prezzo della compravendita.
Finanziamento facilitato al momento dell’acquisto per il minor importo del prezzo ancora dovuto rispetto al valore dell’immobile, in considerazione di quanto anticipato con i canoni; Maggior tempo per alienare a buon prezzo un eventuale altro immobile del quale si è già proprietari.
Vantaggi per chi vende:
Facilità di occupazione e successiva alienazione di immobili che altrimenti potrebbero restare vuoti e privi di acquirenti; Introito finanziario immediato; Costi di gestione degli immobili alleggeriti, che possono essere addebitati al detentore. Con il decreto “Sbocca Italia” vengono inoltre introdotte alcune importanti novità relative alla disciplina, come la trascrizione nei Registri Immobiliari: l’efficacia è rapportata alla durata del contratto stesso e comunque non oltre i dieci anni (non limitata quindi a tre come per la trascrizione del preliminare).

Il conduttore-futuro acquirente è protetto da “vicende” che possano riguardare il concedente-futuro venditore prima del passaggio di proprietà. Ad es. se quest’ultimo vende ad un terzo soggetto l’immobile dopo la trascrizione di cui all’art. 23, l’acquisto della proprietà da parte del conduttore prevale anche se successivo; il conduttore può opporre il contratto di godimento agli eventuali soggetti ai quali il concedente abbia ceduto l’immobile dopo la suddetta trascrizione. Nel caso non vada a buon fine l’acquisto della proprietà, la restituzione della parte dei canoni imputabile a prezzo è garantita da un privilegio speciale sull’immobile concesso in godimento (se il concedente fallisce, sul ricavato dall’asta dell’immobile per primo beneficia il conduttore).

Risoluzione del contratto per inadempimento
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo d’i indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

Messaggero Case 05/10/2014