L’approfondimento di questa settimana è dedicato all’usucapione e alla mediazione. Il Decreto del fare, convertito dalla legge 98/2013, ha previsto che l’accertamento dell’usucapione possa essere svolto presso un organismo di mediazione tra quelli iscritti nel registro appositamente tenuto dal Ministero di Giustizia, con l’assistenza di un legale, di fronte ad un mediatore professionista imparziale e neutrale. L’usucapione rimane tra le materie per le quali è previsto il tentativo obbligatorio di mediazione prima di adire l’autorità giudiziaria, ma numerosi sono stati i problemi di attuazione delle norme che hanno spinto ad un ulteriore e successivo intervento di raccordo. I problemi maggiori sono stati soprattutto quelli relativi alla trascrizione dell’avvenuto accordo tra le parti.

Usucapione
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà dei beni immobili e di altri diritti reali di godimento sui beni medesimi a titolo originario in virtù del possesso continuato, ininterrotto e indisturbato per il tempo previsto dalla legge che varia a seconda delle circostanze. Possono occorrere 20 anni per gli immobili oppure dieci anni se il possesso è stato acquistato in buona fede, in base ad un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà e trascritto nei registri immobiliari.

Mediazione
Mediazione è l’attività svolta da un terzo imparziale e finalizzata ad assistere due o più soggetti sia nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, sia nella formulazione di una proposta per la risoluzione della stessa. Conciliazione è invece il risultato dell’attività di mediazione che le parti raggiungono attraverso la sottoscrizione del verbale di accordo.

Oggetto della mediazione
Se l’usucapione è un effetto legale, non potrebbe di certo derivare da una volontà negoziale, pertanto nell’ipotesi di un accordo conciliativo, l’oggetto della mediazione riguarderà solamente il riconoscimento dei fatti che costituiscono i presupposti dell’acquisto per usucapione, essendo un modo di acquisto a titolo originario della proprietà. Rispetto ad una sentenza pronunciata da un giudice che accerta l’avvenuta usucapione, l’accordo conciliativo non può avere gli stessi effetti, infatti mentre la prima fa nascere, in capo all’usucapiente, un diritto nuovo, opponibile erga omnes, l’accordo di conciliazione con cui si accerta l’intervenuta usucapione, disciplina aspetti che riguardano solamente chi ha partecipato alla mediazione.

Trascrizione
I problemi di applicazione della trascrizione del verbale di accordo di mediazione avente ad oggetto l’usucapione di un bene sono stati in parte superati con l’approvazione del punto 12-bis dell’art. 2643 c.c. a mente del quale sono trascrivibili gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato. L’accordo di conciliazione, oltre ad essere sottoscritto dalle parti, dal mediatore e dai rispettivi legali, dovrà contenere l’autentica del notaio. Nell’ipotesi di un accordo di conciliazione trascritto ex art. 2643 n. 12-bis) c.c. il diritto verrà trascritto a favore dell’usucapiente e contro il solo soggetto usucapito intervenuto all’accordo, ma non potrà avere effetti ulteriori. Ciò in quanto il diritto è usucapito solo nei confronti della controparte, ma restano impregiudicati i diritti dei terzi.

di Giuseppe Spoto
Messaggero Case 27/07/2014