È illegittima – perché contraria alle norme dettate in materia di ripartizione delle spese per acqua e ascensore (articolo 1124 del Codice civile) – la deliberazione assembleare che pone un maggior onere contributivo a carico delle unità immobiliari abitate da più persone. In pratica è irrilevante il numero di persone che occupano l’appartamento, in quanto solo una previsione regolamentare (contrattuale) può imporre un criterio che tenga conto di tale composizione numerica.
Tale principio di diritto (applicabile anche agli immobili adibiti a studi professionali) è stato sancito di recente dalla Corte di Cassazione (sentenza 17557/2014 della sezione II, presieduta da Michele Triola), affrontando il caso di un condomino che ha impugnato la delibera con la quale l’assemblea aveva approvato il rendiconto dell’anno di gestione appena trascorso, dove la ripartizione delle spese dell’ascensore (ma anche dell’acqua) era errato in quanto, a parità di millesimi e di piano, l’onere di contribuzione era maggiore nel caso di famiglie più numerose.

Respinta la domanda da ambedue i gradi di merito, i supremi giudici, invece, sono stati di diverso avviso e hanno precisato che per le spese di gestione del servizio ascensore è applicabile, per analogia, in mancanza di deroga con patto negoziale intervenuto tra tutti i condomini, la regola posta dall’articolo 1124 del Codice civile (nel testo vigente antelegge 220/2012 ma tale principio è valido anche con la nuova stesura), relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, secondo cui il riparto avviene, per metà, in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

La Cassazione ha quindi ritenuto invalida «la delibera assembleare, adottata a maggioranza, con la quale si stabilisca, come nella specie, a parità di caratura millesimale e di livello di piano, un onere di contribuzione alle spese di gestione dell’impianto di ascensore più elevato a carico dei condomini con famiglia più numerosa, sul presupposto della loro più intensa utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, e un esonero parziale per i proprietari di unità che l’amministratore abbia accertato essere disabitate».

Lo stesso principio di prescindere dal numero di persone residenti in un’abitazione è stato applicato per la ripartizione delle spesa dell’acqua: «in tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata (…) in base ai valori millesimali delle singole proprietà, sicché è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che (…) esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno.

Balconi, la spesa non è mai del condominio
È nulla la delibera di ripartizione delle spese per la ristrutturazione della facciata che suddivida tra tutti i condomini anche i costi di opere su parti dell’edificio di proprietà individuale, nella specie su balconi. Ad affermarlo è la Cassazione, accogliendo il ricorso di un condomino che pure aveva votato a favore del riparto (sentenza 21343 del 9 ottobre 2014). La decisione può essere letta come conferma del principio secondo cui è nulla la delibera che ha per oggetto materie estranee alle competenze dell’assemblea. Occorrerebbe chiedersi, tuttavia, se davvero non è di competenza dell’assemblea la ripartizione di spese per opere commissionate dal condominio, sebbene di competenza individuale; e quale sostanziale differenza ci sia tra il caso in questione e quello in cui a qualcuno sia attribuita una quota superiore al dovuto per opere su parti comuni, ipotesi quest’ultima in cui la delibera è pacificamente ritenuta annullabile e non nulla. La scarna motivazione non chiarisce le questioni».

di Luana Tagliolini
Il SOLE 24ORE 15/10/2014