Mai l’azione di un singolo può pregiudicare i diritti di altri

Ciascun condomino può servirsi del muro comune, a meno che non vi sia un espresso divieto nel regolamento contrattuale. Premesso ciò, in un supercondominio, l’assemblea condominiale può vietare ad un singolo condomino di aprire nel muro perimetrale un nuovo accesso alla corte comune, secondo quanto ha argomentato la corte di Cassazione nella sentenza n. 27233 del 4 dicembre 2013.

Supercondominio
Si deve parlare di supercondominio quando più edifici autonomi utilizzano opere comuni, anche se strutturalmente separate. Si tratta di un insieme di più edifici condominiali con parti e servizi comuni. La disciplina applicabile alle parti comuni è la stessa che si applica al condominio, pertanto potrà essere pur sempre evocato l’art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne lo stesso uso. Nessun condomino potrà estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti.

Uso della cosa comune
Come già detto, l’art. 1102 c.c. stabilisce che ciascun partecipante possa servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca ad altri di farne lo stesso uso secondo il loro diritto. I giudici della Corte di Cassazione hanno considerato tale disposizione una norma derogabile e hanno chiarito che il regolamento o l’assemblea dei condomini possono fissare limiti più stretti nei confronti dell’uso che ciascun partecipante può fare del muro comune. Non sarà possibile introdurre un divieto sostanziale di utilizzazione generalizzata delle parti comuni, mentre sarà ammissibile che l’assemblea dei condomini approvi una delibera di divieto di un uso specifico da parte di un condomino, come l’apertura di un varco nel muro comune.

Muro parzialmente comune
Se un muro è in parte condominiale ed in parte di un condomino, quest’ultimo non potrà compiere sulla parte di muro di cui è il proprietario esclusivo interventi che pregiudichino la stabilità della parte comune o che comunque finiscano per incidere negativamente su essa. Parimenti il condominio non potrà però realizzare sul muro comune interventi che pregiudicano la proprietà esclusiva del singolo condomino. Non rientrano tra le parti comuni dell’edificio, salvo che risulti diversamente dal titolo, i muri divisori che non hanno nessuna funzione statica quando interessano soltanto i condomini delle proprietà che dividono. Il muro che divide due unità immobiliari appartenenti a persone diverse non può essere oggetto di interventi che si estendano oltre la linea mediana, se impediscono al comproprietario di utilizzare il muro nella propria metà.

Ripartizione delle spese
Le spese relative al muro comune devono essere ripartite fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuno, a mente di quanto stabilito dall’art. 1123 c.c., salvo che sia diversamente disposto.

Porta nel muro comune
Nel rispetto dei limiti sopra esposti, se non è espressamente vietato, il condomino può aprire una porta nel muro comune per migliorare la comunicazione della propria unità immobiliare. Nessun condomino potrà invece aprire una porta nel muro perimetrale per mettere in comunicazione la propria unità immobiliare con altra di sua proprietà situata in un altro condominio.

di Giuseppe Spoto
fonte: Il Messaggero case    24/03/2014