“Supersconto” dal 2014. Obbligatoria la rinuncia all’aumento

Dopo la prima riduzione del 2013 della “cedolare secca” per i contratti concordati (dal 19% al 15%), il fisco taglia ancora l’aliquota portandola al 10% dal 2014: a questo punto per molti proprietari di immobili è proprio il caso di farsi due conti.


Cos’è la “cedolare secca”

La cedolare secca è un regime alternativo di tassazione delle locazioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, locati per finalità abitative, che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali comunali e regionali e l’imposta di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione. In altri termini, sul canone di locazione annuo si può pagare un’imposta sostitutiva, diversa per i contratti a canone libero rispetto ai contratti concordati, anziché tassare il reddito del fabbricato stesso con le modalità ordinarie.

Canone libero e concordato
Mentre il canone “libero” è quello stabilito dal mercato, il canone “concordato” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale. In questo modo il canone concordato risulta più contenuto rispetto agli ordinari prezzi correnti o di mercato. E’ possibile optare per la cedolare secca sia per i contratti a canone libero sia per quelli a canone concordato purché in questo secondo caso gli immobili siano situati nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe) oppure nei Comuni con carenze di disponibilità abitative.

Calo dell’aliquota
All’inizio le aliquote della cedolare secca erano rispettivamente pari al 21% per i contratti a canone libero e al 19% per quelli a canone concordato. Nel 2013 la prima “scossa”: l’aliquota per i contratti a canone concordato è scesa al 15%, come sanno bene i contribuenti che stanno facendo i conti con il modello 730 (o per i più solerti con l’Unico 2014). Ma dal 2014 le cose cambiano di nuovo : per i soli contratti a canone concordato la cedolare scende addirittura al 10%. Accettando quindi di alleggerire la spesa per l’inquilino con un contratto concordato, il proprietario porterebbe a casa un risparmio d’imposta decisamente interessante.

Tassazione ordinaria
Il doppio passo della cedolare secca per i canoni concordati, (ridotta come si diceva prima al 15% e ora nel 2014 al 10%), si accompagna ad un inasprimento della pena per la tassazione ordinaria. Già dal 2013 purtroppo la no tax area Irpef degli affitti è scesa dall’85% al 95%: ciò significa che i proprietari pagano sul 95% del canone annuo l’Irpef e le relative addizionali, anziché sull’85% come avveniva da tempi immemorabili. Per fare un esempio, mentre nel 2012 il signor Giuseppe su un canone annuo di 10.000 euro pagava l’Irpef solo su 8.500 euro (cioè 10.000 x 85%), dal 2013 il povero Giuseppe a fronte degli stessi soldi percepiti pari a 10.000 euro annui paga l’Irpef su 9.500 euro (cioè 10.000 x 95%). Pertanto la riduzione della franchigia ha rilanciato fortemente la cedolare secca nei rispettivi rapporti di convenienza. D’altro canto lo svantaggio della cedolare secca rispetto all’Irpef è il dover rinunciare all’adeguamento del canone di locazione.

L’appeal della cedolare
Una cosa comunque è certa: l’appeal della cedolare secca, sia a canone libero che concordato, è senz’altro aumentato rispetto alla tassazione ordinaria con Irpef & co. La cosa se vogliamo è stata conseguita subdolamente, cioè accrescendo di fatto l’Irpef e le tasse ordinarie con la riduzione della franchigia. Ora non pago, il fisco è passato a puntare il canone libero. Scelta la cedolare, il contribuente deve capire se gli convenga optare per il canone concordato oppure per quello libero. Il secondo sicuramente è più alto del primo, poiché il canone concordato proprio perché derivante dall’intervento delle associazioni degli inquilini risulta calmierato rispetto ad un canone di mercato. Tuttavia con il canone libero si paga il 19% mentre con quello concordato il 10%.

Esempio
Il signor Giuseppe ha scelto di affittare la propria abitazione secondaria con la cedolare secca a canone libero. Il canone di mercato è pari a 12000 euro annui. A fine anno pagherà un’imposta sostitutiva di 12.000 x 19% = € 2.280, mentre il redito al netto delle imposte è 12000 – 2280 = 9720. Se invece scegliesse il canone concordato l’affitto sarà più basso e supponiamo che il canone scenda a 11.000 euro annui. A fine anno Giuseppe pagherà 11.000x 10% = 1.100. Il reddito netto sarà 11.000 – 1.100 = 9.900 euro In questa ipotesi puramente teorica per Giuseppe è conveniente optare per il canone concordato. Ma non sempre è così: se infatti la differenza tra i due canoni fosse stata maggiore, come a volte avviene specie nelle grandi città, a Giuseppe sarebbe convenuto optare per il canone libero. Di conseguenza a seconda della città dove c’è lì immobile, dei prezzi di mercato e dei canoni concordati con le associazioni si possono avere convenienze diverse.

Opzione per la cedolare
Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comu preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto. Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno minore di trenta giorni (per i quali non c’è obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamennicarlote la rinuncia all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.

di Oliviero Franceschi e di Daniele Cuppone

fonte: Il Messaggero case 31/03/2014