CIL – CILA – SCIA – DIA

Introduzione

Nel passato spesso si sono eseguiti, nelle nostre case, lavori di ristrutturazione senza ritenere necessario  richiedere le opportune autorizzazioni o permessi. Ora questo è diventato quasi impossibile e anzi, come vedremo, spesso è necessario “correggere” quello che si è fatto nel passato.
Negli ultimi anni si sono infatti verificate importanti modifiche delle leggi che regolano l’attività edilizia e in particolare in quelle che regolano i lavori di ristrutturazione interna.

Il legislatore ha proceduto con l’intento:

  • di semplificare gli iter necessari per procedere ai lavori dando la possibilità di iniziare senza dover attendere risposte da parte delle autorità comunali;
  • di conferire una maggiore responsabilità sia civile che penale al tecnico incaricato;
  • di regolamentare in maniera più stringente tutta la materia al fine di contrastare abusi e irregolarità frequenti nel recente passato.

In linea generale possiamo affermare che tutti gli interventi edilizi precedentemente regolati dalla DIA sono invece adesso appannaggio della SCIA, insieme a una serie di interventi meno importanti per i quali un’altra  nuova legge  – la 73/2010 –  ha previsto l’utilizzo della CILA/CIL.

Tutta questa normativa è a volte di non facile comprensione tanto che assistiamo spesso a discordanti  interpretazioni ed applicazioni sia tra le varie Regioni che, nel caso di Roma, addirittura tra le varie circoscrizioni.
Per quanto riguarda l’aspetto relativo  al Catasto è importante ribadire che gli accatastamenti e le relative planimetrie sono depositate in Catasto (ora agenzia del Territorio) in primo luogo per assicurare all’erario il corretto pagamento delle imposte ma non necessariamente per certificare la correttezza urbanistica, cioè la conformità di un immobile ai regolamenti edilizi comunali e alle leggi in materia. Per poter essere certo, per esempio in occasione di una compravendita, della completa regolarità del proprio immobile il proprietario, eventualmente anche tramite un tecnico incaricato, dovrà sempre fornire prova della regolarità dell’immobile relativamente a concessioni iniziali, eventuali concessioni in sanatoria e precedenti permessi comunali in ogni loro tipologia.

Ricordiamo che con la legge 122/2010 è diventato obbligatorio avere la planimetria catastale conforme e corrispondente allo stato dei luoghi per ogni atto pubblico. In una compravendita ad esempio la mancanza di questa conformità comporta la nullità dell’atto.
Qui di seguito forniamo una descrizione sommaria delle caratteristiche  di ogni tipologia di intervento.

CIL  comunicazione inizio lavori

CHE COS’E’
La CIL è una comunicazione che va presentata al comune ove è situato l’immobile che si intende ristrutturare. E’ stata introdotta con la legge 73/2010 e ha sostituito la DIA

QUANDO VA USATA – QUALI INTERVENTI E’ POSSIBILE FARE
Viene usata in casi limitati quali:

  • installazione di pannelli solari e fotovoltaici;
  • pavimentazione e finitura di spazi esterni;
  • elementi di arredo di aree pertinenziali degli edifici;
  • tinteggiatura;
  • rifacimento pavimenti;
  • infissi nuovi, riparazioni impianti.

QUALI DOCUMENTI PRESENTARE (PRINCIPALI)

La comunicazione (lettera in carta semplice) non è richiesta per legge ma è consigliabile e comunque  necessaria per poter accedere agli incentivi per le ristrutturazioni edilizie.
Non necessita di alcun titolo abilitativo

QUANDO SI POSSONO INIZIARE I LAVORI – TEMPI E COSTI

I lavori si possono iniziare immediatamente senza attendere risposta dal Comune

CILA  comunicazione inizio lavori asseverata

CHE COS’E’

E’ una comunicazione, introdotta sempre dalla legge 73/2010 che ha sostituito la DIA, e come la precedente CIL è una comunicazione accompagnata però da una relazione tecnica asseverata e con elaborati grafici a cura di un tecnico abilitato. In pratica quando non ci sono interventi strutturali la legge 73/2010 ha semplificato ulteriormente la precedente normativa sulla manutenzione straordinaria (prima DIA e poi SCIA) introducendo la possibilità di ricorrere alla CILA /CIL.

QUANDO VA USATA – QUALI INTERVENTI E’ POSSIBILE FARE

Attualmente la CILA è la pratica più usata nelle ristrutturazioni di un appartamento.
Si usa quando non ci sono interventi strutturali, non viene aumentato il numero delle unità immobiliari e non cambiano i parametri urbanistici per es.

  • spostamenti di tramezzi
  • realizzazione di nuove murature
  • aperture porte interne
  • sostituzione di infissi esterni con cambio di materiale
  • realizzazione e integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazioni di superfici e volumi
  • realizzazioni di centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza

QUALI DOCUMENTI PRESENTARE (PRINCIPALI)

  • modulo dove si comunica quale è l’immobile oggetto dell’intervento, quali sono i lavori previsti, quando saranno realizzati e quale ditta è stata incaricata
  • relazione tecnica asseverata dal progettista dove è dichiarato che l’intervento è compatibile con le normative vigenti e con il P.R.G.
  • elaborati grafici con stralcio catastale
  • regolarità urbanistica es. permesso di costruire o concessione
  • DURC Documento Unico di Regolarità Contributiva (certificato che attesta la regolarità contributiva dell’impresa incaricata dei lavori.

QUANDO SI POSSONO INIZIARE I LAVORI -TEMPI E COSTI

La CILA permette di iniziare i lavori contemporaneamente alla presentazione (al contrario della vecchia DIA in cui bisognava aspettare 30 giorni) .
Oltre al pagamento del lavoro del tecnico ci sono:
diritti di istruttoria al comune € 251 / per lavori iniziati sanzione di E.86/nel caso di lavori già eseguiti sanzione di € 258.

AVVERTENZE GENERALI

Attenzione! Molti lavori contemplati tra i lavori di straordinaria manutenzione che richiedono la CILA, nel passato si eseguivano spesso senza eccessivi problemi e senza chiedere alcun permesso.
Adesso non è più così e ci sono perlomeno tre motivi per usare sempre la CILA:

  • è obbligatoria in base alla legge 73/2010
  • è necessaria per poi presentare la variazione al catasto, nel caso di variazione degli spazi interni. Ricordate che non potete vendere casa se lo stato di fatto dei luoghi non è conforme alla planimetria catastale
  • la CILA permette di poter usufruire delle detrazioni fiscali ai fini IRPEF

SCIA segnalazione certificata inizio attività

CHE COS’E’

Sostituisce la vecchia DIA per tutte quelle opere che non richiedono il permesso di costruire. E’ stata introdotta dalla legge 30/7/2010 n.122.
Recentemente con il Decreto Legge n. 69/2013 “decreto del fare” sono stati ampliati gli ambiti di intervento della SCIA in ordine anche a demolizioni, ripristino di edifici crollati e interventi nella modifica delle sagome.

QUANDO VA USATA – QUALI INTERVENTI E’ POSSIBILE FARE

  • frazionamento in più unità immobiliari
  • cambio di destinazione d’uso
  • aumento della superfice o della volumetria dell’unità immobiliare
  • modifica di elementi strutturali (demolizione e/o spostamento di muri portanti)

QUALI DOCUMENTI PRESENTARE (PRINCIPALI)

  • modulo SCIA con descrizione dell’intervento
  • elaborati progettuali previsti dal Regolamento Edilizio a cura di un tecnico abilitato
  • relazione tecnica
  • autocertificazione sulla presenza dei requisiti di legge necessari per la realizzazione dell’intervento
  • documentazione fotografica
  • DURC Documento Unico di Regolarità Contributiva (certificato che attesta la regolarità contributiva dell’impresa incaricata dei lavori.
  • eventuali pareri delle Amministrazioni preposte alla tutela nei casi di vincoli (ambientali, paesaggistici etc.)

QUANDO SI POSSONO INIZIARE I LAVORI – TEMPI E COSTI

La SCIA permette di iniziare i lavori contemporaneamente alla presentazione (al contrario della vecchia DIA in cui bisognava attendere 30 giorni per iniziare). L’amministrazione ha tuttavia a disposizione 60 giorni per verificare la regolarità della documentazione presentata e in caso di inadempienze può provvedere all’interruzione dei lavori.

Oltre al pagamento del lavoro del tecnico ci sono:
diritti di istruttoria al comune € 251 / nel caso di lavori iniziati o già eseguiti sanzione non inferiore a € 1.000 + diritti di segreteria € 501.
La S.C.I.A. è sottoposta ad un termine massimo di efficacia di tre anni

DIA denuncia di inizio attività

La DIA è stata, come abbiamo visto, in gran parte sostituita ma ancora esiste e può essere usata per le varianti in corso d’opera al posto del permesso di costruire quando le modifiche che si vogliono apportare non sono sostanziali:

  • modifiche dei volumi degli edifici
  • modifica delle sagome esterne
  • aumento della superficie utile interna (se autorizzabile)

In generale gli interventi ancora assoggettati alla Denuncia di Inizio Attività sono quelli in cui la DIA è onerosa (chiamata SuperDIA), cioè quando si devono pagare oneri concessori, ad esempio nel caso di edifici costruiti con piani urbanistici attuativi con precise indicazioni sulle volumetrie e sulle dimensioni dell’immobile da costruire.

SCIA/CILA tardiva – SCIA/CILA in sanatoria

Abbiamo già visto che con l’introduzione della nuova normativa è ora indispensabile che ci sia perfetta corrispondenza tra la planimetria depositata in catasto e lo stato effettivo dei luoghi. Spesso si presenta la necessità di dover regolarizzare una situazione urbanistico-catastale per esempio in vista di una stipula di un atto di compravendita o per una visita del perito di banca.

Parliamo di SCIA/CILA tardiva quando i lavori sono in corso mentre parliamo di SCIA/CILA in sanatoria quando i lavori sono terminati anche da anni.

Sgombriamo subito il campo a possibili equivoci: nella sanatoria  sono contemplati tutti gli interventi che sono conformi al regolamento edilizio comunale  e che non richiedevano permessi edilizi. Ad esempio per la trasformazione a vano abitativo di una veranda non è possibile rimediare con SCIA in sanatoria perché per poterla ottenere occorreva un permesso edilizio.

Per rendere possibile una sanatoria bisogna che il tecnico incaricato verifichi e asseveri la doppia conformità vale a dire che l’intervento da sanare sia conforme alle norme urbanistiche al momento della realizzazione dei lavori e al momento della presentazione della sanatoria.

Esempi di possibili abusi sanabili:

  • Redistribuzione di spazi interni es. creazione di secondo bagno, spostamento cucina
  • spostamenti di tramezzi interni non portanti e porte
  • creazioni di soppalchi non abitabili

Per quanto riguarda la CILA, la possibilità di fare una richiesta di sanatoria è possibile per tutti i lavori eseguiti dal momento della entrata in vigore della legge (26 maggio del 2010).

Le spese che bisogna affrontare, come già detto in precedenza, sono oltre ai diritti di istruttoria di base (€ 251) anche una sanzione di € 258 che si riduce a € 86 se gli interventi sono in corso d’opera e non ultimati.

Se viceversa le opere eseguite sono antecedenti alla data di entrata in vigore della legge si ricade nella legge  che regola la SCIA  e le spese aumentano. Per la SCIA in sanatoria infatti oltre ai diritti di istruttoria, in questi casi, di € 501 vi è una sanzione che varia a seconda che l’immobile sia dentro o fuori il centro storico e a seconda delle sue dimensioni e che parte da un minimo di € 1000.