Sospesi i servizi comuni per mora protratta oltre sei mesi

Il regolamento condominiale può essere assembleare e contrattuale. La riforma condominiale ha introdotto alcune significative novità che è bene approfondire. Si tratta di modifiche che vanno riferite al regolamento di natura assembleare, visto che quello contrattuale rimane disciplinato nell’ambito dell’autonomia contrattuale. Tra le novità più importanti ricordiamo la possibilità per l’amministratore di far sospendere l’erogazione dei servizi comuni anche senza la presenza di una specifica clausola del regolamento e la possibilità di comminare al singolo condomino una multa a fronte di violazioni considerate vincolanti nello stesso regolamento. La riforma non ha però specificato se le sanzioni pecuniarie previste per le violazioni del regolamento condominiale siano applicabili solo ai condomini proprietari o anche agli inquilini. La soluzione è rimessa all’interpretazione della giurisprudenza.

Obblighi e sanzioni

A mente dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile è stabilito che in caso di mora protratta per sei mesi nel pagamento dei contributi, l’amministratore può sospendere l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato del moroso. La disposizione precedente alla riforma subordinava tale potere ad una necessaria previsione nel regolamento di condominio. Un altro intervento ha riguardato l’art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile, stabilendo che per le infrazioni al regolamento di condominio, può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a euro 800. la somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. Gli importi sono stati aggiornati rispetto alla versione anteriore alla riforma.

Inquilini e sanzioni condominiali

Il condomino che abbia affittato un appartamento ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini in caso di violazioni commesse dall’inquilino a meno che non dimostri di avere adottato, in relazione alla fattispecie considerata, le misure idonee richieste dalla ordinaria diligenza. Nell’ipotesi di violazione di norme tale da rendere difficile la convivenza condominiale, il condomino proprietario potrà richiedere l’anticipata cessazione del rapporto di locazione. Per quanto riguarda però l’applicazione di sanzioni pecuniarie a carico delle trasgressioni delle disposizioni condominiali, la giurisprudenza ritiene che non possano applicarsi ai conduttori degli alloggi condominiali che rimangono comunque estranei alla organizzazione del condominio.

Uso delle parti comuni

Ciascun partecipante al condominio può servirsi della cosa comune, ma non può alterarne la destinazione e non deve impedire ad altri di farne parimenti utilizzo. Il regolamento condominiale di solito contiene le norme che disciplinano l’utilizzazione delle parti comuni in modo da evitare incertezze. È bene distinguere però tra clausole che sono approvate a maggioranza e che hanno natura meramente assembleare dalle clausole di natura contrattuale che essendo inserite nel regolamento redatto dal costruttore ed allegato ai singoli atti di compravendita sono per tutti vincolanti e non possono essere modificate se non con il consenso unanime dei condomini. Le clausole contrattuali possono prevedere limiti all’utilizzo delle proprietà comuni ed anche ai diritti dei singoli condomini.

di Giuseppe Spoto
Fonte: Messaggero casa 29/09/2013