Con la riduzione dell’aliquota per i contratti a canone concordato dal 19 al 15% già dal 2013, la scelta della cedolare secca diventa più conveniente. A dirlo è la Confedilizia che smentisce così alcune tesi secondo le quali resta invece più vantaggioso il libero mercato.

“La cedolare secca è l’unica forma di contratto di locazione che fa emergere il nero come dimostrano i dati del ministero dell’Interno”, afferma il presidente dell’associazione dei proprietari di immobili Corrado Sforza Fogliani, convinto che “con questa ulteriore flessione dell’aliquota la scelta sará incentivata”.
Il contratto libero, sostiene Sforza Fogliani, “non conviene al proprietario a causa delle critiche condizioni di reddito degli affittuari che non consente di applicare canoni elevati e per la riduzione forfettaria Irpef limitata al 5% per i redditi derivanti da locazione”.

La situazione, non si può nasconderlo, è molto difficile per il mercato degli affitti con i proprietari sempre più tartassati (l’anno scorso sono stati pagati in tasse 51,3 miliardi) e le locazioni che sono crollate del 30%. La formula della tassa piatta con aliquota ridotta diventa più vantaggiosa anche alla luce del rincaro della tassazione Irpef scattato dal primo gennaio 2013.

Infatti, l’Irpef deve essere pagata sul 95% del canone incassato, anziché sull’ 85%, perché le deduzioni forfettarie riconosciute a tutti i proprietari sono state “tagliate” dalla riforma del lavoro. Per i contratti convenzionati, invece, si passa dal 59,5% al 66,5% del canone pattuito. Un cambiamento che – di fatto – aumenta la convenienza relativa della cedolare secca, e la rende vantaggiosa per tutti i contribuenti anche se ci sono due categorie di soggetti che non ne sarebbero avvantaggiati: coloro che hanno detrazioni molto elevate e coloro che redditi inferiori a 15 mila euro e hanno stipulato un affitto convenzionato.

La cedolare secca finora è stata praticamente ignorata da coloro che dichiarano redditi fino a 26 mila euro, e per vedere percentuali di adesione oltre il 10% bisogna superare i 35 mila. Va sottolineato che il 60% di proprietari di case affittate presenta redditi fino a 26 mila euro all’anno.
Il calo dell’aliquota quindi punta a incentivare nella scelta di questa tassazione coloro che finora ne sono rimasti fuori. L’opzione per l’imposta sostitutiva è stata esercitata da circa 490 mila contribuenti contro gli oltre 20 milioni di contribuenti che hanno dichiarato redditi da fabbricati.

Il gettito fiscale proveniente dalla cedolare secca si è attestato su valori ben diversi da quelli che erano le aspettative. Infatti,rispetto ad una previsione di entrate pari a circa 2,7 miliardi di euro nel 2011 e di 3,8 miliardi di euro nel 2012, quelle effettive sono state di circa 875 milioni di euro nel 2011 e di un miliardo nel 2012.

Il numero dei nuovi contratti registrati nel 2012 è arrivato a quota 1,4 milioni. Quasi 100 mila in più che nel 2011 e 200 mila in più che nel 2010. La scelta per la cedolare è passata dal 23% di due anni fa al 32% del 2012. Viene pertanto confermata quella che era una sensazione condivisa tra gli operatori: le modalità per l’esercizio dell’opzione sono apparse troppo complesse per i contratti in corso mentre l’opzione per la tassa piatta viene preferita nella stipula di un nuovo contratto.

Attualmente il mercato sta registrando un eccesso di offerta di abitazioni in affitto rispetto alle possibilità reddituali delle famiglie e questo ha portato ad una riduzione dei canoni per i nuovi contratti e a sempre più frequenti rinegoziazioni. In questo scenario i proprietari di immobili potrebbero decidere di approfittare dell’aliquota ridotta al 15% per aumentare lo sconto per le locazioni che erano giá disposti a fare. A tutto vantaggio per gli inquilini. Inoltre le prospettive ancora incerte di una ripresa dell’economia stanno inducendo quei proprietari che avevano optato per l’attesa di un risveglio del mercato a breve, preferendo quindi lasciare liberi gli appartamenti pur di non abbassare il canone, a tornare sul mercato.

Anche per costoro quindi il ribasso dell’aliquota della cedolare secca diventa un incentivo in più. Possono essere incentivati anche coloro che hanno finora applicato il canone libero e sono pressati dalle richieste degli inquilini di una rinegoziazione o sono alle prese con morosità. La cedolare secca per sua natura consente i ripensamenti. Chi rifà i conti e scopre che gli conviene la tassa piatta, potrà applicarla anche se finora non ci aveva mai pensato. Uno dei maggiori vantaggi di questa imposizione, infatti, è la possibilità di entrare e uscire dal regime agevolato anche nel corso del contratto. Per applicare la cedolare ai contratti già in corso, bisogna attendere la scadenza dell’annualità contrattuale e presentare a un ufficio delle Entrate il modello 69 entro il termine per il versamento dell’imposta di registro.

di Raul Tran
Fonte: www.ilghirlandaio.com 13/09/2013