Lavorando da anni nel settore immobiliare ed in particolar modo nell’ostico campo delle compravendite, mi trovo quotidianamente a seguire e consigliare clienti ed amici che si stanno affacciando sul mercato, per l’acquisto o la vendita di un immobile.

Devo dire che rispetto al passato riscontro un oggettivo innalzamento del livello di conoscenza e consapevolezza dei passi da percorrere in tal senso, grazie anche all’esistenza dei molteplici mezzi di informazione e condivisione del web che consentono di capire a grandi linee i meccanismi e le fasi di una compravendita.

Sicuramente queste situazioni aiutano a migliorare qualità e conoscenza innalzando i livelli verso l’alto, ma talvolta portano l’individuo a generalizzare sulle situazioni in essere, sminuendo il loro valore ed in alcuni casi ritenendo possibile il “fai da te” all’interno di una trattativa immobiliare.

Il mostro della burocrazia è diventato ormai titanico e sempre più difficile da accontentare e per questo non è più possibile rischiare, avventurandosi in un settore molto specifico dove necessita organizzazione, serietà e competenza tecnica.

Non dobbiamo mai perdere di vista che l’acquisto o la vendita di una casa è un passaggio molto importante della nostra vita e che capita per molti non più di una o due volte al massimo; sono momenti carichi di significato e di cambiamento sotto il profilo umano ed al tempo stesso sono operazioni estremamente complesse , che non possono essere affrontate con leggerezza ed in molti casi senza i consigli di un esperto.

La buona regola vorrebbe un’assistenza preventiva al momento dell’immissione od acquisto di un bene sul mercato, al fine di garantire tranquillità e certezze alle Parti, ma la mia modesta statistica annota purtroppo che  talvolta l’intervento tecnico viene richiesto non in fase preventiva, ma dopo che le Parti si sono accordate e vincolate tra di loro.

Così troppo spesso si affrontano delle situazioni al limite, sicuramente anche per colpa dell’eccessiva burocrazia, ma in generale a causa di controlli e verifiche eseguite solo dopo il momento in cui viene formalizzata una proposta e questo in alcuni casi creadelle problematiche inaspettate, talvolta molto molto complicate da risolvere.

Da questa riflessione è nata l’idea di comporre un piccolo vademecum immobiliare, insomma una guida per gli acquisti che possa essere utile a chiunque voglia acquistare/vendere un immobile, ricordando che ogni situazione ha una storia propria e delle modalità operative differenti, ma che per sommi capi potremmo riordinare con semplicità, come di seguito riportato.

Sicuramente il primo passo consigliato è quello di verificare immediatamente la bontà della provenienza del bene, al fine di accertarne il diritto di proprietà e chi è titolato a metterlo in vendita ed espletare le relative formalità ed adempimenti all’interno della trattativa. In questa fase è importante anche accertarsi che sul bene non siano presenti obblighi, vincoli od iscrizioni pregiudizievoli. L’ufficio competente per queste attività è la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Provvedere ad esaminare la storia urbanistica del bene, dalla sua edificazione (regolare o abusiva e poi condonata) fino ai giorni nostri, al fine di reperire i titoli edilizi (licenze, concessioni in sanatoria, D.I.A…) ed i relativi elaborati progettuali, che ai sensi della normativa vigente dovranno coincidere con lo stato dei luoghi. All’interno di ogni comune è preposto un ufficio tecnico che si occupa di catalogare i documenti esistenti e fornire informazioni circa le procedure necessarie per ottenere autorizzazioni edilizie che ricordiamo dovranno essere firmate da un tecnico abilitato.

Verificare in maniera puntuale la corrispondenza tra la documentazione catastale e lo stato dei luoghi (L.122/2010), acquisendo la planimetria catastale certificata dall’Ag. del Territorio competente dei beni oggetto di vendita e controllando minuziosamente sul posto la loro conformità per consistenza, destinazioni, confini… Verificare anche che i dati catastali siano coincidenti con quanto riportato sul titolo di provenienza (atto di compravendita).

Accertarsi della conformità o meno degli impianti alla luce della normativa vigente (DM 37/2008) e per ovvi motivi di sicurezza si consiglia vivamente l’ausilio di un tecnico abilitato al fine di assicurarsi dello stato degli impianti stessi.

Indagare presso l’ufficio tecnico del comune competente – o anche presso l’amministratore di condominio- se il fabbricato e/o l’unità immobiliare oggetto di stipula siano dotati o meno del Certificato di Agibilità, che ricordo garantisce le idonee condizioni igienico-sanitarie, di sicurezza strutturale ed impiantistiche di un immobile. Preciso al tempo stesso che tale certificato non è essenziale alla stipula ma che, garantendo i requisiti sopra riportati e quindi le condizioni di utilizzabilità e vivibilità degli ambienti, può essere un elemento determinante nel prezzo di vendita del bene ; pertanto nel caso in cui il certificato di agibilità mancasse, le parti che intervengono nella trattativa devono esserne a conoscenza e espressamente accettare che l’immobile non ne sia dotato.

Verificare infine se il bene sia dotato dell’Attestato di Prestazione Energetica, certificato che consente di valutare, in caso di vendita o locazione, la prestazione e quindi il consumo energetico di un immobile su base annua, ad oggi obbligatorio già dalla pubblicità immobiliare.

Detto questo saremo pronti a confrontarci col mercato immobiliare…

Il messaggio di questo articolo, come avrete capito, è volto ad illustrare che le fasi di una trattativa immobiliare abbracciano più settori di competenza, strettamente collegati tra di loro, ma con delle norme e delle tempistiche specifiche; all’interno di una trattativa attuale, sempre frenetica ed in continua evoluzione, diventa obbligo la conoscenza dei migliori percorsi, al fine di garantire la bontà del prodotto immesso/acquistato sul mercato ed al tempo stesso infondere serenità e fiducia alle Parti.

Geom. Alessandro Grupico