Morosità, il nuovo proprietario “eredita” l’onere degli insoluti

Il tema oggetto di approfondimento di questa settimana riguarda il problema della responsabilità dei condomini per i debiti del condominio e per le spese necessarie alla gestione e al buon funzionamento delle parti comuni dell’edificio. In via preliminare, va ricordato che la natura giuridica dell’obbligazione di pagamento delle spese condominiali è “propter rem” e quindi l’obbligo di pagamento del singolo condomino scaturisce per il solo fatto di essere proprietario dell’appartamento sito in condominio. Nell’ipotesi in cui si verifichi un trasferimento del titolo di proprietà, sarà il nuovo proprietario a dovere pagare, salvo quanto maturato in precedenza secondo diverso accordo tra le parti. Per quanto riguarda i debiti condominiali è risultata prevalente la tesi della natura solidale con la conseguente affermazione secondo cui ciascuno condomino può essere chiamato a rispondere per l’intero ed una volta pagato avrà diritto di regresso sugli altri condomini. Tuttavia, la corte di Cassazione ha di recente mutato orientamento affermando che le obbligazioni e la responsabilità dei condomini potrebbero essere ricondotte al criterio della parziarietà.

Obbligazioni parziarie
Se si considera valida la tesi della parziarietà delle obbligazioni condominiali, ciascun partecipante risponderà solo per la sua quota (calcolata secondo i millesimi o in base all’uso). Il criterio della parziarietà è stato accolto dalle sezioni unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 9148 dell’8 aprile 2008. Tale pronuncia però è stata oggetto di molte critiche da parte della dottrina, in quanto introduce una lettura contrastante rispetto ai principi generali che disciplinano le obbligazioni nell’ambito del codice civile. Se si accetta la tesi che configura le obbligazioni condominiali come parziarie, il creditore del condominio potrà pretendere e di conseguenza riscuotere coattivamente nei confronti di ciascun singolo condomino solo l’importo della sola quota spettante al partecipante, con la l’inevitabile svantaggio di dovere quindi agire più volte per recuperare l’intero importo.

Solidarietà dei condomini
Il criterio della solidarietà determina che l’obbligo di pagamento grava per l’intero debito sul singolo condomino e quindi ciascun condomino sarà chiamato a rispondere per l’ammontare totale di quanto il condominio deve al creditore. Tale criterio offre maggiori garanzie al creditore, ma è sicuramente più svantaggioso per i singoli condomini.

La riforma
La riforma ha cercato di rispondere a due esigenze meritevoli entrambe di essere prese in considerazione: da un lato l’interesse del creditore a potere recuperare pienamente l’intero importo dovuto dal condominio, dall’altro l’interesse dei singoli condomini di non dovere essere costretti ad anticipare rilevanti somme a causa di altri condomini che ritardano o non vogliono pagare quanto loro spettante. La riforma introduce un importante correttivo, perché il nuovo art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che il creditore che intende agire nei confronti del condominio, deve rivolgersi innanzitutto contro i condomini non in regola con i pagamenti e solo successivamente nei confronti degli altri condomini. Si tratta di una novità importante, perché obbliga i creditori ad agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, soltanto dopo l’escussione degli altri condomini.

di Giuseppe Spoto
Fonte: Messaggero casa 15/07/2013