Sì ai risarcimenti di danni provocati dai tubi in comune

La Suprema corte dichiara guerra alle macchie di umidità negli edifici. O meglio: detta la linea ai giudici per risolvere al meglio le liti sulle infiltrazioni d’acqua con una serie di sentenze pubblicate dalle sezioni civili seconda e terza. Ecco allora che l’assicurazione copre il condominio sui danni ai terzi per la rottura accidentale dei tubi dell’acqua, ma non su quelli causati da condutture che non appartengono all’impianto comune. Può essere il condominio a dover rifondere le spese anche quando le infiltrazioni derivano da vizi di costruzione, ma il risarcimento va ridotto se il danneggiato ha rifiutato l’offerta immediata di riparazione. E il condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico paga tutte le spese se ha chiuso un occhio sui vizi di costruzione.

Ampia garanzia
Cominciamo dal condominio salvato in corner dalla polizza (sentenza 4799/13). Sbaglia la Corte d’appello a escludere la copertura della compagnia con una lettura del contratto secondo cui non potrebbero rientrare nella garanzia assicurativa i difetti di costruzione o di manutenzione della tubatura interrata che sono all’origine delle infiltrazioni. In realtà, spiegano i giudici di legittimità, la clausola che prevede la copertura del rischio per danni conseguenti «a fatti accidentali» va interpretata nel senso che la garanzia opera su tutte le condotte colpose, salvo limitazioni, in contrapposizione ai fatti dolosi. Insomma: grazie alla polizza sulla responsabilità civile il condominio ha diritto a essere tenuto indenne dalle spese affrontate per il risarcimento ai singoli proprietari dopo la rottura dei tubi. Il ricorso dell’amministratore condominiale è accolto: parola al giudice del rinvio.

Interpretazione ragionevole
Il discorso cambia se la tubazione guasta non è di proprietà comune (sentenza 3553/13). È vero: l’assicurazione del condominio risponde anche dei danni causati da un proprietario esclusivo nei confronti dell’altro, ma non quando l’infiltrazione d’acqua deriva dalla rottura di una conduttura che rientra nella sfera privata del singolo appartamento: si tratta di un’interpretazione del contratto che risulta coerente con i principi generali che regolano la materia (e dipende anche dal tipo polizza). Ed è la «più ragionevole», annotano i magistrati. Alla signora del piano di sopra non resta che risarcire.

Pro quota
Passiamo al caso in cui è il condominio a pagare per tutti nonostante le infiltrazioni nella cantina di uno dei proprietari scaturiscano da vizi di costruzione (sentenza 17268/12). Il punto è che ormai la prescrizione impedisce azioni giudiziarie contro l’impresa venditrice e non ci sono prove di un’autonoma responsabilità del direttore dei lavori. A carico del condominio, allora, scatta la responsabilità da custodia per non aver eliminato in modo tempestivo il difetto delle parti comuni, che in questo caso è la precaria situazione dei pozzetti e della muratura perimetrale adiacente il giardino condominiale. Non risulta fornita una prova liberatoria: gli altri proprietari, dunque, dovranno farsi carico pro quota di tutti i lavori necessari nel magazzino assediato dall’umidità.

Danni ridotti
Attenzione, però: in caso di appartamento danneggiato dall’infiltrazione il condominio risparmia sul risarcimento se il proprietario non accetta la tempestiva offerta dell’appaltatore che propone di rendere al più presto abitabile l’immobile (sentenza 13936/12). Fa bene il giudice a ridurre il ristoro al periodo di tempo intercorso tra la data del fatto e la proposta di intervento dell’impresa, oltre al periodo necessario per l’esecuzione dei lavori. Chiudiamo con le spese per il tetto (2840/13): la ripartizione è un terzo al condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare, il resto ai proprietari esclusivi di tutta la verticale dell’edificio, ai quali il manufatto serve da copertura. Ma la regola non vale quando i lavori servono per intervenire sui vizi della costruzione che il condomino-utilizzatore del lastrico ha tollerato. La sentenza va dunque annullata se non risulta accertata l’origine delle infiltrazioni.

di Vincenzo Malatesta
Fonte: Casa Messaggero  15/03/2013

Categoria : Diritto-giurisprudenza-controversie legali