La Cassazione dirime le liti su titolarità e uso del sottotetto

All’ultimo sangue. Nei condomini si combattono lotte senza quartiere sulla titolarità del sottotetto. I locali appartengono a tutti o solo a chi abita all’ultimo piano? Dalla Cassazione civile arriva un vero e proprio vademecum diluito in una serie di sentenze. È condominiale il sottotetto indicato come piano autonomo nella compravendita della casa. E per far ordinare la demolizione le opere realizzate nell’area basta un rischio per la statica dell’edificio. Così come va bloccato il terrazzino ricavato sul tetto con l’abbassamento delle quote del fabbricato. Ma se il sottotetto è solo una camera d’aria, il signore dell’ultimo piano può ben rendere abitabile l’area di pertinenza.

Struttura e funzione
Cominciamo dal condomino che deve rinunciare al ripostiglio creato sopra il suo appartamento (sentenza 4083/13). Inutile rivendicare la titolarità dei locali se nell’atto di compravendita dell’immobile il sottotetto è indicato come piano autonomo del fabbricato e non risulta affatto menzionato come proprietà esclusiva. Ci sono poi altri elementi in base ai quali si presume la comunione sul bene per struttura e funzione: innanzitutto le ampie dimensioni dei locali e poi la presenza del vano macchina dell’ascensore al servizio di tutto il fabbricato. Non resta che pagare le spese di giudizio.

Rischio stabilità
Passiamo ai lavori bloccati prim’ancora che il proprietario cominci a usare il sottotetto a fini abitativi (sentenza 21491/12). La denuncia di nuova opera non richiede l’esistenza di un danno e quindi la demolizione delle strutture realizzate può scattare anche se i locali non sono stati mai utilizzati: è sufficiente che esista un rischio per la stabilità dell’edificio. Il diritto di sopraelevare del proprietario dell’ultimo piano non è infatti illimitato: risulta necessario il consenso di tutti gli altri condomini laddove la realizzazione della nuova opera impone interventi paralleli, necessari a rafforzare il fabbricato per le più forti sollecitazioni cui sarà sottoposto. Nel nostro caso vengono realizzati ben otto vani abitabili e gli altri condomini sono contrari a ulteriori lavori per consentire che il palazzo ne sopporti il peso: inevitabile, dunque, l’abbattimento.

Dal tetto spunta un terrazzino
Veniamo al terrazzino, che pure va chiuso se risulta ricavato dal lastrico solare con l’abbassamento delle quote dell’edificio da parte dal proprietario dell’ultimo piano (ordinanza 2500/13). Sconfitta su tutta la linea per il titolare del sottotetto: l’opera che ha realizzato trasforma parte del tetto in un terrazzino a suo uso esclusivo, laddove impedisce agli altri proprietari di utilizzare il bene comune. Senza dimenticare che è vera sopraelevazione soltanto quella che interviene sulla colonna d’aria soprastante l’edificio.

Vano abitabile 
Attenzione, però: se il sottotetto serve unicamente a isolare i locali sottostanti, il proprietario dell’ultimo piano può rendere abitabile la sua area di pertinenza (sentenza 20206/12). In questo caso risulta possibile sfruttare il vincolo pertinenziale sui locali ristrutturando la porzione corrispondente all’appartamento che viene trasformata in vano abitabile. Il fatto è che i locali “incriminati” possono svolgere solo funzioni di isolamento climatico degli appartamenti sottostanti: non hanno aperture che danno aria e luce, sono alti un metro e non risultano collegati al pianerottolo. È vero: la botola per accedere al sottotetto si trova nel vano scale condominiale, ma in passato nessuno ha pensato di utilizzare l’area, che resta poco più che una camera d’aria. Gli invidiosi devono rassegnarsi.

Soffitta libera
Chiudiamo con gli aspetti processuali. Il giudice può ordinare anche d’ufficio l’integrazione del contraddittorio fra tutti i condomini quando si tratta di accertare la natura privata o comune del sottotetto (sentenza 5762/13). Il condominio ben può ottenere in appello di bloccare le pretese di chi rivendica l’usucapione del bene comune, anche se è stato assente nel giudizio di primo grado (sentenza 709/13): la proprietaria della soffitta dovrà rassegnarsi a perdere il locale a uso sgombero.

Il Messaggero-Casa 29 Marzo 2013 Vincenzo Malatesta