Esclusivo o di tutti, le norme sull’uso del sottotetto

L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla natura da attribuire al sottotetto. A seconda delle situazioni può essere controverso stabilire se il sottotetto sia un bene di proprietà esclusiva o una parte comune. Ci possono essere alcune caratteristiche che aiutano a dare una risposta esatta a tale problema: va esclusa la proprietà esclusiva del sottotetto se è possibile accedervi mediante un ingresso o una porta comune ovvero quando all’interno vi sono impianti o servizi condominiali, mentre può considerarsi pertinenza della casa dell’ultimo piano quando assolve alla funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo e dal freddo o comunque presenti caratteristiche tali che consentono al proprietario dell’ultimo piano di utilizzarlo in via esclusiva.

Riforma
La riforma introduce un principio generale per cui il sottotetto deve essere espressamente considerato parte comune, se destinato, per caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso di tutti. L’intenzione del legislatore della riforma è rivolta ad eliminare dubbi e perplessità in materia, inserendo il sottotetto nell’elenco delle parti comuni dell’edificio.

Trasformazione
Per far fronte alle esigenze abitative degli ultimi anni è molto spesso avvenuto che il sottotetto di proprietà esclusiva di una persona è stato trasformato in un vero e proprio appartamento. Tale trasformazione è possibile se vi è apposito permesso urbanistico e purché il regolamento non contenga nessun divieto di trasformazione. Quando la trasformazione comporta un intervento di rialzo, i condomini possono opporsi se tale innovazione pregiudica l’aspetto architettonico o se comunque determina una diminuzione dell’aria e della luce a danno di coloro che stanno sotto ai piani inferiori. L’autore della sopraelevazione ammessa è tenuto a corrispondere agli altri condomini una indennità pari al valore attuale dell’area che occupa la nuova costruzione diviso per il numero dei piani dell’edificio, compreso il piano del sottotetto e detratta la quota che spetterebbe al condomino proprietario del sottotetto recuperato con l’innalzamento del colmo del tetto comune. La trasformazione di tali locali determina il mutamento delle tabelle condominiali.

Divieto di trasformazione
Se il divieto di trasformazione del sottotetto è sancito nel regolamento contrattuale, l’amministratore deve intervenire per imporre il rispetto del regolamento, impedendo la trasformazione. Di fronte al divieto di trasformazione previsto nel regolamento, l’eventuale provvedimento amministrativo che autorizza i lavori non è sufficiente.

Abbaini e lucernari
Per migliorare la luminosità dei locali, il proprietario del sottotetto può aprire luce e aria, chiedendo di usufruire dei beni e dei servizi comuni, purché ciò non causi una alterazione inaccettabile da parte degli altri condomini. Il proprietario del piano al di sotto del tetto comune può trasformarne una parte in terrazzo ad uso esclusivo, purché l’intervento avvenga mantenendo la funzione di copertura.

Divisione del sottotetto
Nell’ipotesi in cui lo spazio di sottotetto è parte comune dell’edificio, i condomini all’unanimità possono decidere di realizzare delle soffitte e procedere alla divisione.Si presume parte comune, il sottotetto che per ubicazione e per caratteristiche strutturali è destinato all’uso di tutti i condomini, come quando consente di accedere al vano scale.

di Giuseppe Spoto

Fonte: Il Messaggero 26/11/2012