Molti anziani ricavano dalla vendita mezzi finanziari, senza rinunciare ad abitare nella loro casa.
Tempo di crisi, tempo di riflettere su nuovi modi per vendere e acquistare un immobile. In tutta Italia, nel corso del 2012, è stato registrato non a caso un vero boom di offerte di vendita in nuda proprietà, con un aumento del 40% rispetto al 2011. Secondo l’analisi condotta dall’Osservatorio di Casa.it, la maggior diffusione di offerte di soluzioni immobiliari in nuda proprietà riguarda il Lazio, che ha registrato un incremento del 29% rispetto a 12 mesi fa. La classifica degli aumenti premia però l’Emilia Romagna, con +45% di offerte rispetto allo scorso anno, mentre la penetrazione del numero di immobili in vendita con la formula della nuda proprietà in relazione alla popolazione di ciascuna regione registra al primo posto la Toscana, segno di un fenomeno ormai diffuso in tutta la Penisola.

Boom della domanda
La domanda segue lo stesso trend dell’offerta, con aumento in doppia cifra rispetto al 2011 (+19%). Sempre secondo l’Osservatorio di Casa.it, il maggior incremento di richieste di soluzioni immobiliari in nuda proprietà rispetto al 2011 spetta nuovamente all’Emilia Romagna con un +32%, seguita da Lombardia, Toscana e Lazio.  Il ricorso alla vendita della nuda proprietà consente di monetizzare dalla cessione dell’immobile senza perdere il diritto abitativo (usufrutto) e, quindi, permette di mantenere la stessa qualità di vita integrata da una nuova liquidità, ottenuta senza ricorrere a indebitamenti. Dall’altra parte, chi acquista ha la possibilità di effettuare un investimento a medio-lungo temine e, inoltre, entra in possesso di un immobile senza dover pagare l’IMU, in quanto l’imposta ricade sull’usufruttuario.  Quindi la nuda proprietà è sempre un affare sia per il venditore che per l’acquirente? “Si tratta certamente di un’opportunità interessante, che dimostra l’adeguamento continuo dell’offerta alle richieste della domanda e all’attuale contesto economico” dichiara Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it. “Tuttavia – continua Mancini – è bene prendere in considerazione 5 suggerimenti. La valutazione dell’immobile: chi decide di mettere in vendita il proprio immobile con la formula della nuda proprietà non può esimersi dall’affidarsi a professionisti per ottenere una corretta valutazione del prezzo di vendita”.

L’età del venditore
Il valore di un immobile in nuda proprietà cambia in funzione dell’aspettativa di vita del venditore, nonché futuro usufruttuario, poiché da questa dipende statisticamente la durata del contratto. La vendita della nuda proprietà è legalmente riconosciuta come trattativa di vendita e quindi soggetta alle normative legali del settore: non sono pertanto possibili scritture private o lettere di intenti mentre è sempre necessario affidarsi ad un notaio per stipulare l’atto di vendita. Una curiosità: trattandosi a tutti gli effetti di una compravendita, questo tipo di transazione non è impugnabile da eventuali eredi in disaccordo.

La provvigione dell’agenzia immobiliare
Nel caso in cui ci si rivolga ad agenti immobiliari, la provvigione da riconoscere agli intermediari è equivalente a quella prevista per le normali transazioni di compravendita immobiliare. Il pagamento della nuda proprietà può avvenire in due modi: l’importo può essere interamente saldato all’atto notarile, oppure, previo accordo tra le parti, l’acquirente può versare subito una parte e il rimanente può essere dilazionato con importi mensili sino a saldo dell’intero valore dell’immobile. Una modalità, quest’ultima, vantaggiosa per entrambe le parti: l’acquirente, infatti, può evitare di versare in un’unica soluzione l’intero importo e il venditore avrà a disposizione una rendita mensile di cui avvalersi come una sorta di pensione integrativa.

Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
Le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario mentre quelle straordinarie sono di competenza del “nudo” proprietario. Il codice civile indica quelle straordinarie come necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L’usufruttuario dovrà corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse legale nella misura del 5 per cento delle spese sostenute dal proprietario per effettuare le riparazioni straordinarie.

Scommessa finanziaria
L’acquirente, inoltre, può essere il tradizionale investitore che, non volendo alimentare i propri redditi con l’affitto dell’unità immobiliare e non avendo la necessità, in tempi massimi predeterminati, di usare l’immobile e, comunque, volendo risparmiarsi i grattacapi di un contratto di locazione (evitando, così, oneri fiscali o spese di manutenzione ordinaria), sottoscrive questa specie di “scommessa finanziaria” che, tanto sarà più interessante, quanto sarà breve, in termini pratici, la durata del diritto di “usufrutto”.

Soggetti interessati
Il venditore potrebbe essere individuato in una coppia di persone anziane, senza eredi, che alla loro morte, se non hanno disposto diversamente attraverso un testamento, vedrebbero i loro beni incamerati dallo Stato. Dalla vendita dell’immobile la coppia potrebbe ricavare i mezzi finanziari per poter vivere più serenamente senza, però, dover rinunciare ad abitare la propria casa. L’acquirente potrebbe essere un padre, di media età, che acquista la nuda proprietà dell’immobile con lo scopo di adibirlo in un secondo tempo, cioè alla morte del venditore, ad abitazione del figlio.

Il prezzo
Determinante è l’età del venditore (più elevata sarà la sua età e minore risulterà lo sconto per l’acquirente) e il numero di persone che si riservano il diritto di abitazione (due persone avranno uno sconto superiore rispetto a una). In linea di massima, gli operatori immobiliari affermano che si può spuntare un ribasso sul prezzo di mercato oscillante fra il 20 e il 50 per cento. Una banda di oscillazione, dunque, piuttosto elevata. L’usufruttuario, oltre che utilizzare direttamente l’immobile, potrà affittarlo a uso abitativo ma non potrà mutarne l’uso adibendolo, ad esempio, all’esercizio di un’attività professionale.

di Lucilla Quaglia

Fonte: Il Messaggero   09 /12/2012