È la domanda che si pone spesso il conduttore di un immobile quando il proprietario non è un soggetto privato, bensì un imprenditore o una società immobiliare. È il caso di chiarire tali dubbi con una sintetica descrizione delle varie casistiche. Quando il proprietario dell’immobile non è un soggetto privato ma un soggetto con partita IVA (impresa di costruzione, società immobiliari), il canone di affitto pagato può essere assoggettato ad IVA o esentato ai sensi dell’art. 10 DPR 633/72, a seconda della natura dell’immobile e a seconda della situazione in cui si trova il soggetto proprietario.
Se tale soggetto è la stessa impresa che ha costruito l’immobile dato in locazione, questo, a prescindere dalla sua natura, sarà sempre concesso in affitto con assoggettamento ad IVA.
L’IVA è al 20% se l’immobile è strumentale, cioè di categoria A/10 o B, C, D e E, mentre l’IVA è al 10% se l’immobile è ad uso abitativo cioè di categoria da A1 a A9 o A11.
La fattura esente IVA art. 10 DPR 633/72 relativa ad un canone di locazione può essere emessa solo se l’immobile è ad uso abitativo, cioè con le categorie sopra citate e se il proprietario che emetterà la fattura è un soggetto con partita IVA ma che non ha costruito l’immobile.
La distinzione è quindi chiara.
Le locazioni di beni strumentali scontano sempre l’IVA al 20%.
Le locazioni di beni ad uso abitativo sono sempre esenti IVA art. 10 tranne nei casi in cui il proprietario è l’impresa che li ha costruiti poiché in tal caso scontano l’IVA al 10%.
Vediamo alcuni esempi.
1) Un commerciante ha preso in affitto un negozio (cat. C1) da un privato e al pagamento del canone mensile riceve la classica ricevuta assoggettata a bollo.
Il privato proprietario dei locali cede l’immobile ad una impresa (sia un’impresa di costruzione, sia una società immobiliare, sia un imprenditore qualsiasi).
Il canone che dovrà pagare il conduttore sarà da quel momento assoggettato ad IVA al 20% in quanto trattasi di bene strumentale.
Se l’immobile, anziché un negozio di categoria C1 fosse stato un immobile di cat. A/3 (uso abitativo), l’impresa nuova proprietaria avrebbe emesso la fattura esente IVA art. 10.
2) Un’impresa acquista un immobile ad uso abitativo per ristrutturarlo. Dopo averlo ristrutturato, lo concede in locazione. Trattandosi di impresa di ripristino e non di costruzione dell’immobile stesso, dovrà applicare l’esenzione IVA art. 10.
3) Un’impresa costruisce una serie di immobili in parte ad uso abitativo e in parte ad uso commerciale e ufficio (palazzina con negozi). Nel concedere detti immobili in locazione applicherà l’IVA al 10% per quanto riguarda gli immobili ad uso abitativo (cat. A2, A3 ecc), mentre applicherà l’IVA al 20% sui negozi (cat. C1) e sugli uffici (cat. A10).
Massimo Striglia
Dottore Commercialista – Comitato Tecnico Scientifico IRCAT

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