Come è noto, le delibere assembleari possono essere impugnate nel termine di trenta giorni qualora siano viziate da violazione di legge o di regolamento. Ciò da luogo ad una forma di invalidità che si chiama annullabilità, ciò significa che solo la pronuncia del giudice elimina la delibera, con effetti non retroattivi. È quindi facile dedurre, al contrario, che la delibera, magari anche gravemente contraria alla legge o al regolamento di condominio, è suscettibile di consolidarsi, se nessuno dei condomini la impugna. Tutto ciò l’ambito ristretto della legittimazione ad impugnare, il breve termine (che è di decadenza, quindi o si impugna o si consolida, a nulla valendo una semplice raccomandata), gli alti costi del giudizio ed anche il fatto che l’impugnazione non sospende l’esecutività della delibera – è nel senso di garantire continuità alla vita del condominio che, con il progressivo consolidarsi delle delibere non impugnate, acquisisce certezza dei rapporti giuridici posti in essere. Accanto a questa “categoria” codicistica della annullabilità, giurisprudenza e dottrina hanno elaborato l’altra categoria, ben più radicale, della nullità: la differenza principale è appunto che la delibera che ne sia affetta è impugnabile in ogni tempo e da chiunque vi abbia interesse. Istintivamente ci si può chiedere, data l’amplissima estensione delle ipotesi di invalidità di cui all’art. 1137 c.c., quale possa essere l’ambito residuale di questa ancor più grave forma di invalidità: ebbene, essa è più comune di quanto non si pensi e consiste essenzialmente, nelle sue varie forme, nell’eccesso di potere, vale a dire nel fatto che la decisione impugnata esorbita dalla materia condominiale, cioè dalla possibilità del condominio di deciderla a semplice maggioranza. Non sempre è chiaro peraltro dove sia il confine tra le due tipologie di invalidità; ciò che invece è certo è che esse esauriscono l’ambito dell’invalidità, che quindi o è di un tipo o è dell’altro. Per decenni la giurisprudenza ha considerato con grande favore la categoria della nullità, estendendone oltremisura i confini, a tutto discapito dei più severi termini dell’annullabilità e quindi del “senso” della legge, orientata a favorire il consolidamento delle decisioni assembleari. Da qualche tempo a questa parte si è tuttavia tornati ad una interpretazione più rigorosa, con una serie di sentenze che hanno sancito la sola annullabilità per situazioni che si ritenevano di nullità. Così ad esempio è avvenuto per l’omesso avviso di convocazione ad un condomino (a far tempo dalla sentenza di Cassazione 5.1.2000, n. 31, e poi con le 5.2.2000 n. 1292; 1.8.2003 n, 11739; 9.1.2004 n. 143 e 5.5.2004 n. 8493), indirizzo recentemente confermato anche dalle Sezioni Unite di Cassazione con la sentenza 7.3.2005, n. 4806. L’attuale quadro giurisprudenziale ci consente di definire alcune categorie di nullità, e cioè: a) le delibere “prive degli elementi essenziali”; b) le delibere “con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buoncostume)”; c) le delibere “con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea”; d) le delibere “che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni, o sulla proprietà” esclusiva di ognuno dei condomini; e) le delibere “comunque invalide in relazione all’oggetto”. Restano invece annullabili tutte le delibere inficiate da vizi non inquadrabili in uno specifico ambito di nullità, per lo più costituito da vizi formali, attinenti al procedimento di convocazione dell’assemblea e di formazione della relativa volontà.

avv. Davide Civallero