Riteniamo che si tratti di un tema che riguarda direttamente gli amministratori ed ancor di più i condomini, anche se apparentemente sembra materia solo per giudici ed avvocati. Questi ultimi infatti interverranno quando il problema giungerà nella sua fase giudiziale, patologica ma, per fortuna, puramente eventuale. Poiché tuttavia la responsabilità di aver creato i presupposti di una causa specie se persa – può far capo all’amministratore, e ben potrebbero poi i condomini chiedergliene conto, o con la rimozione o anche con un’azione per danni, è ovvio che questi dovrà prestare sempre la massima attenzione a non commettere errori che possano poi pregiudicare, anche economicamente, il condominio e quindi i condomini. Altrettanto ovvia è l’attenzione che devono prestare questi ultimi, posto che saranno infine loro a portare le conseguenze economiche della causa. Diciamo anzitutto che vi sono due tipi di invalidità: l’annullabilità e la nullità. La prima sanziona le delibere adottate in contrasto con la legge o con il regolamento di condominio: la casistica è amplissima e non possiamo qui riportarla; segnaliamo peraltro che essa si è recentemente arricchita di una interessante fattispecie relativa alla carenza di informazioni e documentazione da parte dell’amministratore, circostanza che avrebbe inficiato il corretto iter decisionale di alcuni condomini.
La nullità è invece comminata per sanzioni ancora più gravi, in pratica per il solo caso che l’assemblea abbia deliberato al di fuori dei suoi poteri (capita più spesso di quanto non si creda). La fondamentale differenza tra i due tipi di invalidità è che nel primo caso la delibera viziata ha la possibilità di “consolidarsi” decorso un certo tempo senza che nessun condomino l’abbia impugnata (i ben noti trenta giorni, decorrenti dalla delibera per i presenti e dalla comunicazione per gli assenti) mentre la seconda può essere fatta valere in qualsiasi tempo, quindi non si consolida mai, anche se prima o poi finisce in genere per esaurire i suoi effetti e quindi manca poi l’interesse (anche in senso tecnico-processuale) ad impugnarla. Considerazione che spesso sfugge ai più è che anche una delibera invalida comunque esiste e può, sia pure con qualche rischio, essere eseguita e/o produrre effetti: solo la decisione del Giudice può eliminarla. Altro particolare da notare è che il termine dei trenta giorni per l’impugnazione è di decadenza, vale a dire che solo la proposizione dell’azione giudiziaria ne impedisce il compimento: non basta in altre parole nemmeno una raccomandata, occorre proprio e soltanto l’azione giudiziaria. Le due categorie di invalidità (nullità e annullabilità) sono ovviamente due classi contigue, nel senso che ampliando l’una si restringe l’altra: l’attuale tendenza della magistratura, dopo che per decenni si era ampliato l’ambito della nullità a discapito dell’altra categoria, è ora quello di limitare i casi di nullità alle sole ipotesi estreme, portando così, in caso di mancata impugnazione, al naturale “consolidamento” di tutti gli altri minori vizi. Non è invece assolutamente consentito al Giudice lo diciamo per completezza – entrare nel “merito” delle decisioni dell’assemblea, e cioè nelle scelte di questa che pertanto, se adottate in conformità della legge e del regolamento, sono “insindacabili”.
Le delibere nulle sono quelle che riguardano materie in cui l’assemblea non è competente, in genere perché vertendo su diritti soggettivi dei singoli condomini – richiedono l’unanimità dei consensi e non la semplice maggioranza.
Avv. Davide Civallero