Le responsabilità dell’amministratore per la non corretta tenuta della contabilità si possono distinguere anzitutto in due grandi branche, quelle di ordine civilistico e quelle di tipo penale. Le prime si basano anzitutto sul rapporto contrattuale che intercorre tra l’amministratore e i condomini, che è comunemente riconosciuto coincidere con il contratto tipico del mandato, definito dall’art. 1703 come l’attività di chi si obbliga a compiere operazioni giuridiche l’amministratore, appunto- per conto altrui. Il mandatario dice l’art. 1710- deve eseguire l’incarico “con la diligenza del buon padre di famiglia”. Tra i compiti del mandatario è di notevole rilievo l’obbligo del rendiconto (art. 1713): questo non deve essere redatto secondo regole precise e cogenti, ma deve essere anzitutto veridico, preciso ed intelleggibile.
La violazione di tali obblighi, primo tra tutti quello tout-court dell’effettuazione stessa del rendiconto, e poi che questo abbia le caratteristiche indicate, configura quantomeno un inadempimento civilistico che ha un duplice riflesso: anzitutto sul corrispettivo contrattuale stabilito, che non è stato meritato e che quindi potrà essere diminuito ovvero anche del tutto omesso in funzione della gravità dell’inadempimento, e poi ovviamente sull’eventuale, ulteriore risarcimento del danno. Non è peraltro facile individuare a priori una casistica del danno. Esclusa infatti per le situazioni costituenti esclusivamente violazioni civilistiche- qualsiasi ipotesi di danno morale, resta la struttura tipicamente patrimoniale del danno nelle sue tradizionali categorie del lucro cessante (cioè il mancato guadagno, che però qui non sembra entrarci) e del danno emergente (vale a dire qualsiasi tipo di diminuzione patrimoniale), con la precisazione che qualsiasi doglianza deve essere portata ad una stretta valutazione economica, in mancanza della quale non c’è danno risarcibile. Dato quindi che la redazione del rendiconto non deve rispondere a particolari regole formali ma solo a caratteristiche generali, non sembra semplice esclusi ovviamente i casi più eclatanti, primo tra tutti la totale omissione del rendiconto- attribuire responsabilità all’amministratore e comunque in tal caso esclusi i riflessi sul compenso- sembra ancor più difficile andare ad accertare un concreto danno risarcibile. Possiamo però facilmente ipotizzare il caso che la maldestra tenuta della contabilità ovvero la mancanza di rendiconto nel passaggio di consegne possano indurre la necessità che tale contabilità debba essere “ricostruita” da altro professionista, la cui parcella costituisce indubbiamente un danno emergente e potrà essere addebitata all’inadempiente. Altro è ovviamente se consideriamo violazioni di tipo penale che, ritengo, debbano finire per far capo al reato di truffa se, attraverso una sopravvalutazione delle uscite ovvero una sottovalutazione delle entrate, l’amministratore crea volutamente un profitto ingiusto ovvero al più banale reato di appropriazione indebita, consistente nel trattenere somme altrui di cui si abbia disponibilità in funzione dell’incarico ricevuto. Tali reati vengono commessi non in danno del condominio, ma di ogni singolo condomino, onde ognuno di essi è legittimato a sporgere la relativa denuncia-querela. La mancata proposizione di questa non impedisce peraltro l’esperimento di una analoga azione civile, tendente ovviamente non ad una sanzione penale ma solo ad una condanna relativa agli effetti civilistici del reato, cioè la restituzione ed i danni, in questo caso però anche morali.